أسئلة وأجوبة عن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.. موقف الأحكام الصادرة بالطرد.. واقتراحات قبل طرحه للنقاش بـ"النواب"

بعد حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية تم إرجاء مشروع قانون إيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكنى لشبهة عدم الدستورية، وذلك لأنه كان يقصر تطبيق القانون على الأشخاص الاعتبارية دون الطبيعية، ولا يساوى في المراكز القانونية، ومن قبل كان هناك 28 حكما من أحكام المحكمة الدستورية العليا في بعض مواد قوانين إيجار الاماكن من سنة 1971 أول حكم حتى عام 2018 أخر حكم هذا فيما يخص المحكمة الدستورية، كما صدر العديد من الأحكام النقض حتى صدور حكم الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية. 

50 عاما من تنازع الأحكام شهدتها المحاكم المصرية بمختلف درجاتها حتى أصبحنا في حلقة مفرغة لا مثيل لها من حكم لحكم بعدم الدستورية، ثم يليه قرار فى عام 1997 بإخلاء الوحدات الحكومية بعد 5 سنوات لنفس الفكرة، وبعد مرور 24 عاما في 2021 صدر قرار موافقة مجلس الوزراء على مشروع قانون بإخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، وأيضا نفس المدة بعد 5 سنوات، وكل ذلك رغم وجود حكم الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية، ما يؤكد أن هناك معركة حامية الوطيس بسبب مادة واحدة، فماذا عن 25 قانون يحكم الملكية العقارية فى مصر، وماذا عن 15 قانونا ومائة عام كانت تحكم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر.  

بعد موافقة مجلس الوزراء.. ما هو وضع الأحكام الصادرة بإخلاء المستأجر حال كونه "شخصا اعتباريا"؟

في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين تتمثل فى إشكالية إخلاء الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني إذا كان المستأجر شخصاً اعتباريا، وذلك في الوقت الذى تكتظ فيه المحاكم بالمشاكل والقضايا المتعلقة بقوانين الإيجار، ولن تنتهى هذه النزاعات التي بدأت منذ عام 1920 حتى 2020، حيث بدأت بالقانون المدني، وانتهت أيضا بالقانون المدني حيث أن الأصل أن العلاقة الإيجارية يحكمها القانون المدني رقم 131 لسنة 1948، وعادت للقانون المدني بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996، ولكن ما بينهما هناك مشكلة لا مثيل لها في العقود التي تحررت طبقا لكافة قوانين الإيجارات عبارة عن 5 نقاط، واحدة منها "1" بعد قرار موافقة مجلس الوزراء على مشروع قانون بإخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية – بحسب الخبير القانوني والمحامي المتخصص في الشأن العقارى محمد حسن.

في البداية – أصبح حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية، سنداً لدعاوى إخلاء وطرد المستأجرين من الشخصيات الاعتبارية، وذلك لأنه صدر بعدم دستورية تلك المادة يعنى أن البقاء في العين المستأجرة من أشخاص اعتبارية سيكون بدون سند من القانون، وتوالت الأحكام وتم تنفيذها والأخرى متداولة أو دعاوى لم ترفع بعد، وأصبحت الحالات التي لم تشملها القوانين الاستثنائية يكون الإخلاء فيها وفقاً للقانون المدني والقضاء طبقا لحكم الدستورية، وليس استنادا لنص في قانون إيجار الأماكن لخلو التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة، وهنا في هذه الحالة اتجهت محكمة النقض إلى تطبيق نص المادتين 601 ، 602 من القانون المدني – وفقا لـ"حسن".   

لن يستطيع المالك إنهاء عقد الإيجار وطلب الإخلاء في هذه الحالة

ولكن الآن بعد موافقة مجلس الوزراء على مشروع القانون بشأن بعض أحكام إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وإذا ما تم إقراره – رغم أنه فيه نظر - أصبح لا يستطيع المؤجر مع فرض تطبيق حكم المحكمة الدستورية أن يلجأ الى إنهاء عقد الإيجار، وإلى طلب الإخلاء استنادا إلى هذا الحكم، وذلك لأنه سيكون هناك نصا تشريعيا "بفرض إقراره الذى فيه نظر"، يمنعه لمدة 5 سنوات ذلك أن تلك الحالة تعني كونها حالة لا تشملها القوانين الاستثنائية التي عقد الإيجار في ظلها، وبالتالي لا إعمال للمادتين 601 و 602 من القانون المدني التي كانت هي الواجبة التطبيق، وبالنسبة إلى أن المادة الأخيرة ظاهرها يعطي الحق للمؤجر وللمستأجر وورثته إنهاء العقد فإن محكمة النقض مع حكمة النص قصرت ذلك على المستأجر وحده دون المؤجر – الكلام لـ"حسن".

وبعد 5 سنوات تبدأ رفع الدعاوى "رغم أن مشروع القانون يعطى حق اللجوء لقاضى الأمور الوقتية، فهذا ليس جديدا فهو موجود الآن ومن قبل مشروع هذا القانون، وعمليا لا يطبق ويتم اللجوء للقضاء الموضوعي"، وكل دعوى لها مستنداتها على حده وتتصادم مع نصوص دستورية، وأحكام نقض في ظل وجود القوانين الاستثنائية، وتأخذ مراحلها، ووقتها كنزاع مدني لمدة طويلة كغيرها من الدعاوى التي أقيمت قبل إقرار القانون، كما نحن الآن أو بعد 5 سنوات بفرض إقراره وهكذا نفس الحلقة المفرغة إلى ما لا نهاية.   

مشاريع واقتراحات أخرى مقدمة في هذا الشأن

يشار إلى أن هناك بعض المقترحات بشأن تعديلات القانون قدمتها لجنة الدفاع عن حقوق مستأجري مصر بمذكرة لمجلس النواب المصري، بشأن حقوق المستأجرين القدامى الخاضعين لقانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981، كما قدم التجار مذكرة لمجلس النواب بأن تزيد أجرة الأشخاص الطبيعية لغير السكنى، وتطبيق القانون 6 لسنة 1996 والمؤيد بالأحكام الدستورية وملاك العقارات أيضا قدموا مقترحاتهم، وبين الملاك والمستأجرين ذهب بنا مجلس الوزراء لمشروعه في 24 نوفمبر 2021.