نور على
يناقش مجلس النواب خلال جلسته العامة يوم الاثنين القادم، برئاسة المستشار الدكتور حنفي جبالي، تقريرا اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية، عن:
أ. مشروع قانون مُقدم من الحكومة بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
ب. مشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
وأكدت اللجنة أن مشروع القانون في صيغته النهائية جاء بعد الاستماع الى كافة الآراء والمقترحات التي دارت خلال جلسات الحوار المجتمعي، وقد راعت فيه الحكومة أن يكون محققًا لتوازن دقيق بين متطلبات الواقع الاجتماعي والاقتصادي، وبين ما استقر عليه قضاء المحكمة الدستورية العليا من مبادئ دستورية حاكمة للعلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وقالت اللحنة إنها استعرضت أحكام المحكمة الدستورية العليا التي صدرت طوال فترة العمل بقوانين الإيجار القديم، وانتهت إلى صحة الرأى القائم على اختصاص المشرع بالتدخل لمعالجة آثار الامتداد القانونى الذى فرضته هذه القوانين الاستثنائية، وذلك استناداً انه يتعين قراءة هذه الأحكام مع بعضها البعض، في ضوء القواعد الدستورية المعمول بها وقت صدورها، والذى ثبت منها بجلاء أنها تقوم فى أساسها على الظروف الاجتماعية والاقتصادية فى كل مرحلة، ابتداءً من المرحلة الأولى والتى دعت إلى إقرار هذه القوانين الاستثنائية بما تحمله من تعدى على الملكية الخاصة للأفراد ومخالفة المستقر عليه من الناحيتين الشرعية والقانونية بشأن طبيعة عقود الإيجار بأنها رضائية ومؤقتة تنتهى بإنتهاء مدتها أو بوفاة المتعاقد مالم ينص العقد على خلاف ذلك، إلا أن الضرورات الإجتماعية والاقتصادية، وفى مقدمتها أزمة الاسكان كانت الدافع الأساسى فى حينه إلى إقرار هذه القوانين، وأتخذت أحكام القضاء فى حينه هذه الظروف والمبررات كأساس فى أحكامها، إلى الحد الذي وصفت فيه المحكمة الدستورية العليا أن عدم تدخل المشرع في وقتها كان سيترتب عليه تشريد آلاف الأسر وتفتيت بنية المجتمع وإثارة الحقد والكراهية بين فئاته بما يهدر مبدأ التضامن الاجتماعي بما استلزم تدخل المشرع بما يصون للمجتمع أمنه وسلامته.
وأضافت اللجنة بتطور الظروف الإجتماعية والاقتصادية التى واكبت حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم 105 لسنة 19 قضائية بجلسة 3/11/2002، وهو ذات الحكم الذى يتمسك به أنصار الرأى الأول القائل بعدم جواز تدخل المشرع بالتعديل فى الامتداد القانونى- نجد أن المحكمة الدستورية العليا ذاتها فى هذا الحكم أهدرت العديد من النصوص المتعلقة بالامتداد القانوني إلى الحد الذي قصرته على الجيل الأول، وذلك لتلافى السلبيات والإشكاليات الناجمة عن تطبيق هذه القوانين الاستثنائية، على نحو دأبت معه أحكام المحكمة الدستورية العليا إلى التأكيد على أن قوانين الإيجار القديم قوانين استثنائية يتعين مراجعتها سواء فيما يتعلق بالامتداد القانوني لعقود الإيجار أو فيما يتعلق بتقدير القيمة الإيجارية، وذكرت فى حيثياتها " أن قوانين الإيجار صادرة لمواجهة أزمة الإسكان والحد من غلوائها وهو ما اقتضى أن تكون تشريعات استثنائية صدرت دفعا لها مترامية في زمن تطبيقها، فإنه يتعين النظر إليها دوما بأنها تشريعات طابعها التأقيت مهما استطال أمدها، وأنها لا تمثل حلا دائما ونهائيا للمشكلات المترتبة على هذه الأزمة، بل يتعين دوما مراجعتها من أجل تحقيق التكافؤ بين مصالح أطراف العلاقة الإيجارية، فلا يميل ميزانها في اتجاه مناقض لطبيعتها إلا بقدر الظروف التي أملت وجودها".
وتابعت اللجنة: وبصدور حكم المحكمة الدستورية العليا الأخير في القضية رقم 24 لسنة 20 قضائية دستورية بجلسة 9/11/2024 وبالرغم من أن محل النزاع فى الدعوى المُشار إليها ثبات القيمة الإيجارية، إلا أن المحكمة أكدت في حكمها الأخير على طبيعة قوانين الإيجار الاستثنائية وأنها قوانين مؤقته مهما استطال أمدها، واقرت حق المشرع في التدخل وتنظيم (الامتداد القانوني لعقود الإيجار) وكذا (تحديد القيمة الإيجارية) حيث اعتبرتهما من خصائص كافة القوانين الاستثنائية التي يملك المشرع مراجعتها دوما فلا يعدان حكماً مطلقاً من أي قيد، وذكرت فى حيثيات حكمها (أن البين من استصفاء الأحكام الآمرة في القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى -التي لم يخرج عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 السالف البيان- انطواؤها على خصيصتين رئيسيتين؛ أولاهما: الامتداد القانوني لعقود إيجار هذه الأماكن، والأخرى: التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلتاهما لا تستعصي على التنظيم التشريعي، ولا يعد حكمها مطلقا من كل قيد، فالامتداد القانوني لعقود الإيجار المار ذكرها حدد نطاقا بفئات المستفيدين من حكمه دون سواهم، فلا يفيد منه غير المخاطبين به..."
وأكدت اللجنة أنه بالرغم من تغير الظروف الاجتماعية والاقتصادية بين كل زمان، وبالأخص الظرف الخاص بإقرار هذه القوانين فى حينه وهو أزمة الاسكان اعتباراً من عام 1996، وهو ما دعى المشرع إلى صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 بخضوع عقود الايجار بعد العمل به إلى أحكام القانون المدنى، إلا أن المشرع لم يتدخل فى حينه لمواجهة الاشكاليات والآثار المترتبة على العقود القديمة لعدم قدرة الدولة فى حينه على توفير السكن البديل، أما فى الوقت الحالى وبالرغم من الوفرة العقارية، إلا أن الدولة أخذت على عاتفها لمعالجة هذه الأزمة تمامًا أن تُلزم نفسها بتوفير وحدات بديلة لجميع المستأجرين المتضررين من الزيادات قبل انتهاء مدة السبع سنوات المقررة لتحرير العلاقة الإيجارية،وهوما يُعبّر عن استجابة مرنة وعملية لمصالح الطرفين، ويسمح بتصفية المراكز القانونية القائمة بشكل متدرج ومبسط، ولا يُعد معه ثمة مبرر للتعدى على ملكية الأفراد.
وأشارت اللجنة إلى إن مشروع القانون قد تلافى ما شاب القوانين السابقة من ثغرات، حيث أرسى قواعد جديدة لإعادة تقييم القيمة الإيجارية، تستند إلى معايير موضوعية تراعي طبيعة المنطقة، وتاريخ إنشاء العقار، ومستوى البناء، والخدمات، مع وضع آلية تدريجية للزيادة السنوية، تضمن عدم المساس المفاجئ بالأوضاع الاجتماعية، وفي الوقت ذاته، تُمهّد لاستعادة التوازن العقدي بصورة عادلة ودستورية.
وبناءً على ما تقدم، اطمأنت اللجنة إلى أن تدخل المشرع (وفقا للإطار الذي تضمنه المشروع) هو نوع من تنظيم الامتداد القانوني لعقود إيجار الأماكن الذي أقرته المحكمة الدستورية العليا في جميع أحكامها لاسيما حكمها الأخير، فالامتداد القانوني مؤقت بطبيعة الحال، سواء أكان هذا التأقيت بتحديد مدة زمنية للعقود ثم تنتهي بعدها –وفقا لنهج المشروع-، أو تحدد مدته بوقائع معينة بتحديد نطاقه بالفئات المستفيدة من الامتداد حيث ينتهي الإيجار حتما بالوفاة أو التخلي عن العين المؤجرة –وفقا لنهج القوانين القائمة-، وبالتالي فإن ارتأى المشرع تحديد مدة زمنية للامتداد بحيث ينتهي فور انقضائها فإنه لا يكون إخلال بما سبق وان اقرته المحكمة الدستورية العليا، بل هو إعمال لصميم اختصاصات السلطة التشريعية في ضوء حقها في اختيار أفضل البدائل تحقيقا للمصلحة العامة وفقا للمتغيرات الدستورية والاجتماعية والاقتصادية الحالية.
