متى يكون للجار حق الشفعة والحالات التي لا يجوز فيها التمسك به؟

الشفعة هي رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الاحوال والشروط المنصوص عليها ،وهي تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أوجار فهي إذا متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره.

متى يكون للجار حق الشفعة طبقا للمادة ٩٣٦ من القانون المدني؟
 

أ/إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعده للبناء سواء أكانت في المدن أم في القري.

ب/ إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق علي أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار علي الأرض المبيعة.

ج/ إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة علي الأقل.

الحالات التي لا يجوز فيها التمسك بالشفعة
 

لا يجوز الآخذ بالشفعة في الحالات الآتية:

1-إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون.

2-إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة أو بين الأصهار حتي الدرجة الثانية.

3-إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عباده أو ليلحق بمحل عباده.

4- ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة حيث نصت المادة 939 من القانون المدني علي تلك الحالات علي سبيل الحصر.

وكذلك يسقط الحق في الآخذ بالشفعة:
 

• إذا نزل الشفيع عن حقة في الآخذ بالشفعة.
• إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.
• في الأحوال الأخري التي نص عليها القانون.

 اجراءات الشفعة
 

نصت المواد ٩٤٠ و٩٤١و٩٤٢و٩٤٣ علي إجراءات الشفعة وهي:

1-علي من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته  فيها إلي كل من البائع والمشتري خلال ١٥ يوم من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري  وإلا سقط حقه ويزاد علي تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضي الأمر ذلك.

وعلم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر ولا يكون ثابتا إلا من تاريخ الإنذار ولا يسري ميعاد ١٥ يوم الذي يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة قبل انقضاءه إلا من تاريخ هذا الإنذار، مما مؤداه أنه لا إلزام علي الشفيع بإعلان رغبته إلا بعد انذاره من المشتري أو البائع ولو علم بالبيع قبل ذلك.

2-لابد أن يشمل الإنذار علي بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا، وكذلك الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وإسم البائع والمشتري.

3-ويجب أن إعلان الآخذ بالشفعة أن يكون رسميا وإلا كان باطلا ولا يكون هذا الإعلان حجة علي الغير إلا إذا سجل بالشهر العقاري.

4-خلال ٣٠ يوم من تاريخ الاعلان يجب أن يودع خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي تم به البيع وعلي أن يكون قبل رفع دعوي الشفعة، وذلك ضمانا لجدية الشفيع فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد علي الوجه المتقدم سقط الحق في الآخذ بالشفعة والثمن الذي توجبه المادة ٩٤٢ علي الشفيع ايداعه هو الثمن الذي حصل الاتفاق عليه بين البائع والمشتري وانعقد به البيع ولا يكون هذا الثمن دائما هو الثمن المسمي في العقد.

5-لابد أن يكون الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه وأن يكون والعقار المشفوع به مسجل.