"تملك الأجانب للعقارات في مصر بين الضوابط والشروط.. المشرع وضع 3 شروط و3 ضوابط أخرى لتملك الأجنبي.. وحدد مدة 5 سنوات للبناء على الأرض.. والهدف منع المضاربة علي الأرض الفضاء والعقارات.. والنقض تضع ضوابط أخرى

كانت ومازالت مصر وستظل بإذن الله القبلة التي يقصدها كل باحث عن الأمن والإستقرار - ولما لا - وقد قال فيها المولي - عز وجل – "ادخلوا مصر إن شاء الله آمنين"، ومن هذا المنطلق كان سعي الكثير من الأجانب إلي التملك والاستثمار العقاري في جمهورية مصر العربية، ولكن ماهي ضوابط وشروط هذا التملك وكيف نظيم المشرع ذلك؟ وماهي أهم أحكام المحكمة العليا في هذا الشأن؟  

فقد نظم المشرع أحكام تملك الأجانب للأراضي والعقارات المبنية في مصر بموجب القانون رقم 230 لسنة 1996 حيث أوضح أن تملك غير المصريين سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين أو أشخاصاً اعتبارية للأراض الفضاء والعقارات المبنية يكون وفقا لأحكام هذا القانون أياً ما كان سبب إكتساب الملكية، ولم يستثني من الخضوع لأحكامه بشأن تملك غير المصريين إلا حالات الميراث والتي يكون فيها التملك إجباري وليس بعمل رضائي.    

تملك الأجانب للعقارات في مصر .. ضوابط وشروط  

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على تملك الأجانب للعقارات في مصر بين الضوابط والشروط، وموقف محكمة النقض من هذا التملك، ودور النيابة العامة في الرقابة عليه، فقد حدد المشرع المقصود بالتملك، وهو الملكية التامة، وملكية الرقبة، وحق الإنتفاع، كما حدد المقصود بالعقارا ت المبنية والأراضي الفضاء، وتبني معيار واسع يشمل يشمل المباني والأراضي ولو لم تكن خاضعة لقانون ضريبة الأطيان والضريبة علي العقارات المبنية – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض المتخصص في الشأن العقارى إبراهيم سليمان.   

في البداية - أجاز القانون لغير المصري تملك العقارات مبنية أو أرض فضاء بشروط حددها في:

1- أن يكون التملك لعقارين أو أكثر في جميع أنحاء جمهورية مصر العربية دون إخلال بحق الأجنبي في تملك العقارات اللازمة لمباشرة نشاطة الخاص به والمرخص له داخل جمهورية مصر العربية.  

2- ألا تزيد مساحة كل عقار علي 4000 أربعة الآف متر مربع،  وأجاز لرئيس مجلس الوزراء استثناء الأجنبي من هذين الشرطين.

3- ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثر في نطاق تطبيق قانون حماية الأثار. 

واستثني القانون من تطبيق أحكامه البعثات الدبلوماسية التي تتخذ مقراً لها أو لممثليها داخل جمهورية مصر العربية، وبشرط المعاملة بالمثل، ووضع المشرع المصري قيداً علي الأجنبي الذي تملك أرضاً فضاء وفقا لأحكام القانون أن يبدأ بالبناء عليها خلال مدة 5 سنوات من تاريخ شهر التصرف، ولكن ما الحل إذا تراخي الأجنبي في البناء لأي سبب من الأسباب، وتجاوز قيد الخمس سنوات التي نص عليها القانون؟ - وفقا لـ"سليمان".

منع المضاربة علي الأرض الفضاء والعقارات المبنية

يقول الخبير القانوني: أجاب المشرع علي هذا التساؤل حين وضع قيد مرور الخمس سنوات علي نقل الملكية بمعني شهر التصرف كشرط لتصرف الأجنبي في العقار بتصرف ناقل للملكية سواء بالبيع أو الهبة، إذ زاد من مدة الحظر بمقدار مدة تراخي الأجنبي في البناء علي الأرض الفضاء، وهو ما يعني أنه إذا تأخر الأجنبي في البناء مدة تزيد عن الـ5 سنوات بعامين مثلاً زاد القيد المفروض عليه في التصرف ليصبح 7 سنوات بدلا من 5، كما قرر القانون لكن إذا التزم الأجنبي بالمدة المنصوص عليها، وقام بالبناء خلال المدة المقررة وأراد البيع قبل مرور الخمس سنوات، أجاز له المشرع ذلك بشرط موافقة رئيس مجلس الوزراء بعد بحث الأسباب التي يطرحها الأجنبي للبيع قبل نهاية المدة. 

ولا شك أن المشرع يهدف بذلك إلي منع المضاربة علي الأرض الفضاء والعقارات المبنية بما يمثل إستغلالا للثروة العقارية التي يسعي المشرع إلي حمايتها مادامت خارج نطاق قانون الإستثمار، ولقد وضع المشرع البطلان جزاء لمخالفة أحكام هذا القانون، وهو ما يعني أن لكل ذي مصلحة وللنيابة العامة أن تطالب به وللمحكمة أن تقضي به ولو من تلقاء نفسها دون طلبه أو التمسك به، ولقد قضت محكمة النقض أن: ملكية الأجنبى للعقارات المبنية والأراضى الفضاء داخل جمهورية مصر العربية يكون مقصودها الملكية التامة، وملكية الرقبة وحقوق الانتفاع، مع عدم جواز التصرف فيها بأى تصرف من التصرفات الناقلة للملكية قبل مضى خمس سنوات من اكتساب الملكية، أما مخالفة ذلك يكون أثره بطلان التصرف بطلاناً مطلقاً، ومقتضاه قضاء المحكمة به من تلقاء نفسها ولذوى الشأن وللنيابة التمسك به، طبقا للقانون رقم 230 لسنة 1996 – هكذا يقول "سليمان".

التحايل علي أحكام القانون  

هذا وقد يلجأ بعض الأجانب إلي التحايل علي أحكام القانون، وذلك بكتابة عقود البيع بأسماء زوجاتهم، وفي هذا تقول محكمة النقض في حكم حديث لها صدر بجلسة 25 فبراير 2024 أن: تمسك الطاعنة بصورية عقد البيع سند التداعي استناداً إلى أن مورثها أجنبي الجنسية واستعار اسم زوجته المطعون ضدها الأولى المصرية الجنسية تحايلاً على قانون تملك الأجانب يكون أثره جواز إثبات مورثها وورثته ذلك الاحتيال بالبينة، أما علة ذلك هو مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضاؤه برفض طلب الطاعنة إحالة الدعوى للتحقيق وندب خبير لإثبات خلو الأوراق من تدخل النيابة العامة فى النزاع المطروح ببطلان عقد بيع أرض التداعى لمخالفته قانون حظر تملك الأجانب للأراضى الزراعية لكون مورثة الطاعن الأول المشترية سورية الجنسية، يكون أثره بطلان الحكم الصادر فيها .

رفض الصورية استناداً لعدم جواز إثبات ما يخالف الدليل الكتابي بغير الكتابة . مخالفة للقانون وخطأ.

وقررت أيضا أن: دعاوى بُطلان التصرفات المُخالفة لأحكام قانون حظر تملك الأجانب للأراضي الزراعية، وجوب تدخل النيابة العامة فيها كطرف مُنضم علة ذلك ولازمه وجوب تدخلها بالحضور وإبداء الرأى أو تقديم مذكرة فيها، أما مُخالفة ذلك يهدده بالبُطلان، طبقا للمادة 10 من القانون 15 لسنة 1963 بشأن حظر تملك الأجانب للأراضي الزراعية، م88 ،91/1 ، 92 مرافعات. 

وحظر المشرع بتاتا تملك الأجانب للأراضي الزراعية في مصر، ولكن متي تعتبر الأرض فضاء معدة للبناء ومتي تعد أرضا زراعية لا يجوز التعامل عليها للأجنبي؟ يُجيب "سليمان": أجابت محكمة النقض علي هذا التساؤل بقولها: اعتبار الأرض معدة للبناء شرطه وقوعها في نطاق المدن والبلاد التي تسرى عليها أحكام قانون 52 لسنة 1940 بتقسيم الأرض المعدة للبناء وأن تكون غير خاضعة لضريبة الأطيان، طبقا للمادة 1/2 من ق 15 لسنة 1963 بشأن حظر تملك الأجانب للأراضى الزراعية وما في حكمها، أما إجراء تصرفات بين المصريين بشأنها يكون أثره عدم خضوعها لأحكام القانون الأخير وخروجها من الحظر الوارد به، ويكون مؤداه عدم صلاحيتها محلاً لاستيلاء الهيئة العامة للإصلاح الزراعى على الأعيان التي ترد عليها .

منع المضاربة علي الأرض الفضاء والعقارات والمبنية

وبتعديل القانون رقم 230 لسنة 1996 تم تعديل المادة الثانية حيث سمح للأجنبي بتملك عقارات داخل جمهورية مصر العربية بقصد السكني دون تحديد لعدد معين أو مساحات محددة علي أن يلتزم الأجنبي بسداد ثمن العقار بالعملة الأجنبية عن طريق التحويل من الخارج إلي أحد البنوك الوطنية  المملوكة للدولة بالكامل الخاضعة لرقابة البنك المركزي وفق الضوابط والشروط التي يضعها البنك المركزي في هذا الشأن، كما وافق مجلس الوزراء علي تخصيص أراض تابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للشركات العقارية بغرض إقامة مشروعات عمرانية بنظام البيع بالدولار الأمريكي من خارج البلاد – طبقا لـ"سليمان".  

وفى الأخير يؤكد: كان ذلك ما نص عليه المشرع المصري حماية للثروة العقارية، ولكن هناك من الضوابط الأخري التي يفرضها الأمن القومي والنظام العام والقواعد العامة الحاكمة، وأهمها ألا يكون الأجنبي شخصا غير مرغوب فيه داخل البلاد، أو يكون التملك علي المناطق الحدودية المحظورة، وهو أمر يتعلق بسيادة الدولة علي أراضيها، وإن لم يكن منصوص عليه في التشريعات، وردد قائلا: "عاشت مصر أمنا وأمانا وسلماً وسلاماً لكل قاصد خير علي أراضيها".