محكمة النقض - أرشيفية
أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض - حكماً قضائياً يهم كل أسرة في سكن إيجار قديم، بشأن إشكاليات الترك المؤقت للعين، رسخت خلاله لـ6 مبادئ قضائية، قالت فيه:
1-الامتداد القانوني قائم طالما الزوجة كانت مقيمة معه وقت ترك العين.
2-الغياب المؤقت لا يعني التخلي، والإقامة تظل قائمة "حكمًا" إذا كان الغياب لظرف قهري كالعلاج.
3-نية التخلي لا تُفترض من مجرد غلق الشقة أو الإقامة بمكان آخر.
4-الاحتفاظ بسكن آخر لا يمنع الامتداد.
5-سداد الأجرة دليل على استمرار العلاقة الإيجارية.
6-القصور في التسبيب موجب للنقض.
الخلاصة:
محكمة النقض تُقر بحق الامتداد لعقد الإيجار رغم ترك الشقة مؤقتًا، حيث أن المستأجر الأصلي ترك شقة النزاع مؤقتًا للعلاج مع زوجته بالقرب من معهد الأورام، لكنه لم يتخلَّ عنها نهائيًا بعد وفاته، ثم عادت الزوجة للسكن، فرفع المؤجر دعوى لإنهاء العقد، لكن النقض قالت كلمتها، ونقضت الحكم الاستئنافي بالطرد والتسليم، وأكدت امتداد العقد للزوجة فقط، دون الإبن.
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 19674 لسنة 92 القضائية، برئاسة المستشار عبد الصمد محمد هريدي، وعضوية المستشارين عبد الناصر عبد اللاه فراج، وصلاح الدين فتحي الخولي، ومحمد سمير محمود، ومصطفى أحمد فتح الله، وبحضور كل من رئيس النيابة محمد حسن أبو صغير، وأمانة سر أشرف الغنام.
الوقائع.. نزاع قضائى بين ورثة المالك وورثة المستأجر
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنين وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 33 لسنة 2020 إيجارات محكمة شمال بنها الابتدائية بطلب الحكم بانتهاء العلاقة الإيجارية للشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 1 فبراير 1978 والتسليم، على سند من أنه بموجب هذا العقد استأجر مورثهم منه شقة النزاع بغرض السكني، وقد توفى ولم يكن يقيم بها معه أي من هؤلاء حال حياته، فأقام الدعوى.
وفى تلك الأثناء - وجه الطاعنان للمطعون ضده الأول دعوى فرعية بطلب الحكم بإمتداد عقد الإيجار المؤرخ 1 فبراير 1978 لهما، على سند من إقامتهما بشقة النزاع رفقة مورثهما المستأجر لها حتى وفاته، فأحالت المحكمة الدعوى للتحقيق، وبعد أن استمعت لشهود طرفيها.
محكمة أول درجة ترفض طرد زوجة المستأجر
بتاريخ 30 نوفمبر 2021 حكمت المحكمة برفض الدعوى الأصلية، وفي موضوع الدعوى الفرعية بامتداد العلاقة الإيجارية لشقة النزاع محل عقد الإيجار المؤرخ 1 فبراير 1978 فيما بين الطاعنة الأولى والمطعون ضده الأول لمرة واحدة فقط عن مورثها المستأجر الأصلي، ثم استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم أمام محكمة استئناف طنطا "مأمورية بنها" بالاستئناف رقم 35 لسنة 55 ق، وبتاريخ 28 يونيو 2022 قضت بإلغاء الحكم المستأنف، وانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 فبراير 1978 والتسليم، ثم طعن الطاعنان على هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - وحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها .
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم حيث ذكرت: وحيث إن مما ينعى به الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع، وبياناً لذلك يقولان إن المستأجر الأصلي قد خرج من عين النزاع ورفقته زوجته الطاعنة الأولى الملاصقة له لتلقي العلاج نظراً لتدهور حالته الصحية، مما كان يستدعي تواجده بصفة مستمرة بالقرب من معهد الأورام بالقاهرة دون التخلي عن شقة النزاع، فما كان منه إلا الانتقال بصفة عرضية للإقامة بشقة نجله المجاورة بالقرب من مكان علاجه، وفي نيتهما العودة مرة أخرى لها عقب تمام شفائه، وقد حال دون ذلك وفاته.
وتابعت "مذكرة الطعن": وما كان من الطاعنة الأولى الزوجة إلا أن عادت عقب ذلك إلى مسكنها ، وهو ما يؤكد عدم توافر نية الترك أو التخلي لدى المستأجر الأصلي وزوجته عن عين النزاع، لا سيما وأنه ظل منتفعاً بها مسدداً لأجرتها حتى الوفاة، إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بانتهاء عقد الإيجار والتسليم تأسيساً على غلق مورثهم لعين النزاع والانتقال للإقامة بشقة أخرى ملك للطاعنة الأولى وعدم عودتهما الشقة النزاع قبل وفاته، وانتفاء الإقامة الحكمية بها والتخلي عنها، رغم أن هذا لا يدل بذاته عن تخلي المستأجر الأصلي ومن بعده زوجته "الطاعنة الأولى" عن الإقامة بعين النزاع وامتدادها لها، والتفت عن بحث هذا الدفاع الجوهري ولم يفطن له ولدلالة المستندات المقدمة للتدليل عليه والذي إن صح يتغير به وجه الرأي في الدعوى ويؤثر في النتيجة التي انتهى إليها، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
النقض تتصدى لإشكاليات "الترك المؤقت للعين"
المحكمة في حيثيات الحكم قالت: وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977- في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - أن عقد إيجار المسكن لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه له، وتستمر العلاقة الإيجارية قائمة مع زوجه أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه فيه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك، ولا يحول دون قيامها - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - انقطاع المستفيد عن الإقامة بالعين لسبب عارض مهما طالت مدته، ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عنها صراحة أو ضمناً باتخاذه موقفاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على انصراف قصده إلى إحداث هذا الأثر القانوني، ولا يغير من ذلك احتفاظ المستأجر بمسكن آخر سواء في ذات المدينة أو مدينة أخرى وإقامته فيه، فلا ينتهي عقد إيجار المسكن الأول بوفاة المستأجر أو تركه له ويمتد لصالح زوجه أو أولاده أو والديه المقيمين معه.
وبحسب "المحكمة": إذ تعتبر إقامتهم بالمسكن الأول خلال فترة الإقامة بالمسكن الآخر إقامة حكمية لم يثبت معها تخليهم عنه، ولا تحول دون إعمال مقتضى النص المذكور، وأنه لا تثريب على المستأجر أو من امتد إليه العقد إن هو لم ينتفع بالعين المؤجرة فعلاً ما دام أنه قائم بتنفيذ التزاماته قبل المؤجر وأخصها الوفاء بالأجرة، وأنه ولئن كان استخلاص ترك العين والتخلي عنها هو من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع ، إلا أن ذلك مشروط بأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله وتؤدى إلى النتيجة التي انتهت إليها، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها، أو إلى عدم فهم الواقعة التي ثبتت لديها، أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها .
الغياب المؤقت لا يعني التخلي
لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بانتهاء عقد إيجار الشقة محل النزاع وعدم امتداده للطاعنة الأولى زوجة المستأجر الأصلي استناداً إلى تخلف شرط الإقامة المستقرة بها حتى وفاة مورثها المستأجر الأصلي على ما ذهب إليه من أنها ومورثها كانا يقيمان بها ثم انتقلا للإقامة بشقة أخرى بعد غلقه للشقة محل النزاع، ورتب على ذلك قضاءه بانتهاء عقد الإيجار، فإن ما ساقه الحكم لا يؤدي بذاته إلى ما انتهى إليه من نتيجة، بحسبان أن انتفاع مورث الطاعنة الأولى بالعين المؤجرة فعلاً هو حق له وليس واجباً عليه، وأن مدة إقامة الأخيرة مع مورثها " زوجها " بالمسكن الآخر تعد إقامة حكمية لها بالشقة محل النزاع، ولا تحول دون امتداد عقد الإيجار سند الدعوى إليها إذ ثبت إقامتها المستقرة مع زوجها " مورثها " حتى وفاته، ما دام لم يكشف المورث عن نيته في التخلي عن عين النزاع ، فإن الحكم المطعون فيه يكون مشوباً بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون، مما يوجب نقضه نقضاً جزئياً بالنسبة للطاعنة الأولى فقط دون الطاعن الثاني .
وتضيف "المحكمة": وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، فإنه يتعين تأييد الحكم المستأنف بالنسبة للمستأنف ضدها الأولى "الطاعنة الأولى" دون المستأنف ضده الثاني " الطاعن الثاني " فيما قضى به في الدعوى الفرعية بامتداد العلاقة الإيجارية لشقة النزاع محل عقد الإيجار المؤرخ 1 فبراير 1978 فيما بين المستأنف ضدها الأولى "الطاعنة الأولى" والمستأنف "المطعون ضده الأول" لمرة واحدة فقط .
لذلك:
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه نقضاً جزئياً فيما قضى به من انتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1 فبراير 1978 بالنسبة للطاعنة الأولى، وألزمت المطعون ضده الأول المصروفات، ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة، وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 35 لسنة 55 ق طنطا "مأمورية بنها" برفضه وتأييد الحكم المستأنف، وألزمت المستأنف "المطعون ضده الأول" المصاريف، ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
النقض تتصدى لإشكاليات "الترك المؤقت للعين" 1
النقض تتصدى لإشكاليات "الترك المؤقت للعين" 2
