مشروع قانون تملك الأجانب للأراضى الصحراوية بين التطبيق والتأويل.. التعديلات ليس لها علاقة بقواعد تملك غير المصريين للأراضي بسيناء.. ومصر تخوض معارك قوانين الاستثمار منذ 60 سنه.. وخبير يُجيب عن 10 أسئلة شائكة

لازالت الدولة المصرية تسعى جاهدة لجذب الاستثمار على أراضيها من خلال سن تشريعات تتواكب مع متطلبات العصر وإحداث تعديلات لقوانين واتفاقيات أخرى قد عفى عليها الزمان، وإطلاق العديد من المبادرات الاستثمارية لإزالة أى معوقات تواجه الاستثمار على الأراضى المصرية سواء في الداخل أو الخارج، وجاء من ضمنها إصدار قانون الاستثمار رقم 72 لسنة 2017، بهدف تسهيل إجراءات الاستثمار وتوفير بيئة استثمارية جاذبة، وتشجيع الاستثمار الأجنبي المباشر، من خلال زيادة بعض الحوافز الخاصة الممنوحة للمشروعات الاستثمارية، ومعالجة آلية وضع الخريطة الاستثمارية.

 

المشرع المصرى منذ الستينيات وهو يخوض معارك تشريعية ضارية لتعزيز مناخ الاستثمار في مصر، فقد صدرت العديد من القوانين التى حظرت التملك للأجانب وكان من أهمها القانون رقم 15 لسنة 1963 بحظر تملك الأجانب للأراضى الزراعية وما فى حكمها (الأراضى البور والصحراوية)، إلا أن هذا الحظر المطلق تم تخفيف وطأته بصدور كل من القانون رقم 143 لسنة 1981، الذى أقر ضوابط واشتراطات محددة لتنظيم ملكية الأجانب بالنسبة للأراضى الصحراوية، وكذلك القانون رقم 56 لسنة 1988 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء.   

 

 

مشروع قانون تملك الأجانب للأراضى الصحراوية بين التطبيق والتأويل

 

وفى عام 1985، صدر القانون رقم 104 لسنة 1985 الذى ألغى تمامًا حظر تملك الأجانب بالنسبة للأراضى الزراعية فقط، وظلت ملكية الأجانب للأراضى الصحراوية مقيدة باشتراطات وضوابط نصت عليها المادتان (11) و(12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 فى شأن الأراضى الصحراوية، وذلك رغم القيام بتخفيف تلك الاشتراطات والضوابط بتعديل المادتين المشار إليهما بموجب كل من القانون رقم 55 لسنة 1988 والقانون رقم 205 لسنة 1991.

 

وظلت الأمور تسير على تلك الوتيرة حتى يوم الأربعاء الماضى الموافق 3 يناير 2024، حيث وافق مجلس النواب بشكل نهائى، برئاسة المستشار الدكتور حنفى جبالى، على مشروع قانون مُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي  الصحراوية، وهو الأمر الذى أثار العديد من التساؤلات حول تملك الأجانب الأراضي بغرض الاستثمار فيما يتعلق بمقتضيات الأمن القومي، وكيفية تصدى مشروع القانون لأى مخالفات قد تكون في المستقبل حال تطبيقه. 

 

 

ومصر تخوض 60 سنه من معارك قوانين الاستثمار

 

مشروع القانون – كما ورد - يهدف إلى منح الحق للمستثمر الأجنبي في الحصول على الأراضي اللازمة لمزاولة نشاطه أو التوسع فيه وفقا لأحكام قانون الاستثمار دون التقيد بما تضمنته المادتان (11، 12) من قانون الأراضي الصحراوية من وجوب ألا تقل ملكية المصريين عن 51% من رأس مال الشركة وألا تزيد ملكية الفرد على 30% من رأس مالها، ومن اقتصار التملك على المصريين فقط، وذلك جذباً للاستثمارات الأجنبية ولإزالة المعوقات التي تواجه المستثمرين.

 

وهنا كان لابد من الإجابة على حزمة من الأسئلة الشائكة  حول مشروع القانون المُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي  الصحراوية، أبرزها ما هي تلك التعديلات؟ وما هي ضوابط التملك والإنتفاع في منطقة شبه جزيرة سيناء؟ وما المنطقة (ج) وهل يسمح بالتملك حق الانتفاع بها لعمل مشروعات؟ وهل يجوز لغير المصرى تملك العقارات مبنية كانت أو أرض فضاء بجمهورية مصر العربية؟ وهل يخضع تملك العقارات المبنية والأراضى الفضاء للشروط الواردة فى هذا القانون فى حالة ما إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية؟ وغيرها من الأسئلة - بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى. 

 

 

ما ضوابط التملك والانتفاع في منطقة شبه جزيرة سيناء؟

 

في البداية - نظم قرار الجهة المختصة 66 لسنة 2018 قواعد وضوابط التملك والانتفاع في منطقة شبه جزيرة سيناء، فوفقا للمادة 1 من القرار: "يسمح بالتملك في منطقة شبه جزيرة سيناء للأشخاص الطبيعيين من حاملي الجنسية المصرية وحدها دون غيرها من أي جنسيات أخرى ومن أبوين مصريين وللأشخاص الاعتبارية المصرية المملوك رأس مالها بالكامل لمصريين حاملي الجنسية المصرية وحدها دون غيرها من أي جنسيات أخرى ومن أبوين مصريين، وذلك بهدف القيام بالمشروعات الموضحة بالمناطق الآتية – وفقا لـ"الجعفرى": 

 

1- مناطق التنمية المحدودة.

 

2- مشروعات صغيرة مختلفة تخدم البيئة والمجتمع "مساكن - منازل - إيواء - زراعات مثمرة ....." واقعة داخل الزمام وكردونات المدن والقرى والأحوزة العمرانية والكتلة السكنية يسمح بالتملك.

 

3- مناطق التنمية الاستثمارية

 

4- مشروعات: "سياحية - زراعية - صناعية - عمرانية - تعدينية - تجارية - محاجر - ....." الواقعة في الأراضي الصحراوية خارج الزمام. 

 

 

ما المنطقة (ج) وهل يسمح بالتملك / حق الانتفاع بها لعمل مشروعات؟ 

 

1- يسمح بالتملك: حق الانتفاع مشروعات واقعة في المنطقة (ج)، والمنطقة (ج) هي المنطقة المتاخمة لخط الحدود الدولية من رفح شمالا وحتى شمال مدينة طابا جنوبا بنطاق محافظة شمال سيناء:

 

(أ) لا يسمح بتواجد غير المصريين في هذه المنطقة.

 

(ب) يسمح بتملك المصريين فقط في هذه المنطقة داخل الزمام وكردونات المدن والقرى والأحوزة العمرانية والكتلة السكنية.

 

(جـ) يسمح للمصريين بتقرير حق الانتفاع فقط دون تملك في الأراضي الصحراوية خارج الزمام. 

 

 

2- شريحة الأرض الشاطئية الواقعة بالمنطقة (ج) من طابا شمالا (ساحل خليج العقبة من غرب طابا بـ(1) كم ولمسافة (4) كم حتى بئر طابا) وحتى شرم الشيخ جنوبا بنطاق محافظة جنوب سيناء (المطلة على خليج العقبة):

 

(أ) يسمح بتملك المصريين فقط في هذه المنطقة داخل الزمام وكردونات المدن والقرى والأحوزة العمرانية والكتلة السكنية.

 

(ب) يسمح بتواجد غير المصريين في هذه المنطقة.

 

(جـ) يسمح بتقرير حق الانتفاع فقط دون تملك في الأراضي الصحراوية خارج الزمام.

 

- مناطق التنمية الشاملة

 

- المشروعات المتكاملة التي لها بنية أساسية على مستوى الدولة في شكل شركات مساهمة لا تقل نسبة المشاركة للمصريين فيها عن (55%) من رأس المال.

 

- يسمح بالتملك / حق الانتفاع.

 

 

هل يجوز لغير المصرى تملك العقارات مبنية كانت أو أرض فضاء بجمهورية مصر العربية؟

 

نظم القانون رقم 230 لسنة 1996 إليه  تملك غير المصرين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء، فوفقا للمادة الثانية: "يجوز لغير المصرى تملك العقارات مبنية كانت أو ارض فضاء بالشروط الآتية – الكلام لـ"الجعفرى":

 

1- أن يكون التملك لعقارين على الأكثر فى جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة ويقصد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر .

 

2- ألا تزيد مساحة كل عقار على 4 آلاف متر مربع.

 

3- ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا فى تطبيق أحكام قانون حماية الآثار ولرئيس مجلس الوزراء

 

ملحوظة: أستثناء من الشرطين الواردين بالبندين 1، 2 من هذه المادة فى الحالات التى يقدرها ولمجلس الوزاراء ان يضع شروطا وقواعد خاصة بالتملك فى المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التى يحددها. 

 

 

هل يخضع تملك العقارات المبنية والأراضى الفضاء للشروط الواردة فى هذا القانون فى حالة ما إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية؟

 

لا - فوفقا للمادة الثالثة: "لا يخضع تملك العقارات المبنية والأراضى الفضاء للشروط الواردة فى هذا القانون فى حالة ما إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية، لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو لسكنى رئيس وأعضاء البعثة، وذلك بشرط المعاملة بالمثل أو كانت الملكية بإحدى الإدارات أو المنظمات الدولية أو الاقليمية .

 

هل هناك مدة معينة للبناء علي قطعة الأرض الفضاء لكل من اكتسب ملكية أرض فضاء؟

 

نعم - فوفقا للمادة الرابعة: "يجب على غير المصري الذى اكتسب ملكية أرض فضاء بتطبيق الأحكام هذا القانون أن يبدأ البناء عليها خلال مدة لا تتجاوز السنوات الخمس التالية لشهر التصرف، فاذا انقضت هذه المدة دون البدئ فى اعمال البناء زيدت مدة الحظر المبينة فى المادة التالية بما يساوى مدة التاخير فى البدئ فى البناء .

 

 

هل يجوز لغير المصرى الذى اكتسب ملكية عقار وفقا لأحكام هذا القانون أن يتصرف فيه بأى وجه من وجوه التصرفات؟

 

لا - فوفقا للمادة الخامسة: "لايجوز لغير المصرى الذى اكتسب لماكية عقار وفقا لأحكام هذا القانون أن يتصرف فيه بأى وجه من وجوه التصرفات المؤكدة للملكية قبل مضى 5 سنوات من تاريخ اكتساب الملكية، ومع ذلك يجوز لرئيس مجلس الوزاراء فى الحالات التى يقدرها الإذن بالتصرف فى العقار قبل مضى هذه المدة" .

 

ماذا لو تم التصرف في العقار قبل مرور 5  سنوات أو عدم موافقة مجلس الوزراء علي ذلك التصرف وعدم مراعاه المادة 5 من هذا القانون؟

 

وفقا للمادة السادسة: "يقع باطلا كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره  ويجوز لكل ذى شأن وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها". 

 

 

ماهي الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون؟

 

طبقا للمادة السابعة: "مصلحة الشهر العقارى والتوثيق هى الجهة المنوط بها بها تنفيذ أحكام هذا القانون وتنشأ مكاتب خاصة للشهر العقارى والتوثيق تختص بجميع شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضى الفضاء وفقا لأحكام هذا القانون، ويتعين على هذه المكاتب إنهاء اجراءات التسجيل خلال 10 أيام على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة وصدر بتنظيم العمل بهذه المكاتب قرر من وزير العدل .

 

ما هي تلك التعديلات الخاصة بالقانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي  الصحراوية؟

 

وجاء التعديل الوارد بمشروع القانون لتحقيق التوافق بين قانونى الاستثمار وتملك الاراضى الصحراوية باستبدال الفقرة الثانية من المادتين 11و12 من القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية، وذلك بأن يحـق للمستثمر الحصول على الأراضي اللازمة لمزاولة نشاطه أو التوسع فيه، وفقا لأحكام قانون الاستثمار، إذا ما لجئ إلى جهة الولاية، دون التقيد بما تضمنه نصا الفقرة الثانية مـن المادتين 11و12 من القانون المشار إليه، مـن وجـوب ألا تقل ملكية المصريين عن (51%) من رأس مال الشركة، وألا تزيد ملكية الفرد على (20%) من رأس مالها، ومن اقتصار التملك على المصريين فقط. 

 

 

وتضمن مشروع القانون استبدال نصي الفقرة الثانية من المادتين (11)، و(12) من القانون رقم 143 لسنة 1981: في شأن الأراضي الصحراوية؛ لكي تتضمن الفقرة الثانية من المادة (11) حكما مفاده أنه في وفي غير أحوال حصول المستثمر على الأراضي اللازمة لمزاولة نشاطه أو التوسع فيه، وفقًا لأحكام هذا القانون أو قانون الاستثمار الصادر بالقانون رقم 72 لسنة 2017، يجب ألا تقل ملكية المصريين عن (51 %) من رأس مال الشركة، وألا تزيد ملكية الفرد على (20 %) من رأس مالها، ولا يجوز أن تؤول أراضي الجمعيات التعاونية، والشركات عند انقضائها إلى غير المصريين.

 

كما تتضمن الفقرة الثانية من المادة (12) حكما مفاده: وفي غير أحوال حصول المستثمر على الأراضي اللازمة لمزاولة نشاطه أو التوسع فيه، وفقًا لأحكام هذا القانون أو قانون الاستثمار المُشار إليه، لا يفيد من التملك وفقًا لأحكام هذا القانون سوى المصريين، ومع ذلك يجوز بقرار من رئيس الجمهورية لأسباب يُقدرها، وبعد موافقة مجلس الوزراء معاملة من يتمتع بجنسية إحدى الدول العربية المعاملة المقررة للمصريين في هذا القانون، وبذلك يكون القانون غير مخالف لأحكام المحكمة الدستورية العليا بشأن  دستورية حظر تملك الأجانب للأراضى الزراعية والصحراوية وما فى حكمها "نصوص المواد الأربع الأولى من القانون رقم 15 لسنة 1963". 

 

 

رسالة طمأنة بشأن تملك الأجانب الأراضي بغرض الاستثمار

 

الأربعاء الماضى - وخلال الجلسة الخاصة بمناقشة مشروع القانون المُقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية، وجه النائب محمد عطية الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، رسالة طمأنة بشأن تملك الأجانب الأراضي بغرض الاستثمار فيما يتعلق بمقتضيات الأمن القومي، مؤكدا أن هناك مواد قانونية تتيح سحب الأراضي في حال الإخلال ببنود العقود المتفق عليه، قائلا: "ما يخص الأمن القومي لا جدال فيه من أجل الحفاظ على الوطن".

 

من جانبه أكد النائب هاني أباظة، عضو مجلس النواب، أهمية مشروع القانون في دعم الاستثمار، قائلا: "ولكن يجب الأخذ في الاعتبار مقتضيات الأمن القومي"، مشددا على ضرورة ألا يشمل القانون أراضي سيناء لما تمثله من أهمية كبيرة لمصر، وكذلك التأكد من المستثمر الذي يحصل على هذه الأراضي، فضلا عن ضرورة التأكد من عدم منح أراضي لأي مستثمر له أصول يهودية، لاسيما وأن هناك حساسية فيما يتعلق بالأراضي في سيناء. 

 

 

إحداث إصلاحات دستورية وتشريعية لجذب الاستثمار

 

وفى السياق ذاته، أكد الدكتور عبد الهادي القصبي، رئيس الهيئة البرلمانية لحزب مستقبل وطن، أن البرلمان يساند جهود الدولة لإحداث إصلاحات دستورية وتشريعية لجذب الاستثمار، حيث أنه منذ عدة شهور مجلس النواب قام بتعديل قانون الاستثمار، وكذلك تم إلغاء الإعفاءات المخصصة لجهات الدولة من فوائد ورسوم، كما تمت الموافقة على مشروع قانون الحوافز في إنتاج الهيدروجين الأخضر.

 

وأشار "القصبى": إلى أن مشروع القانون اليوم يحقق التوافق ما بين قانون الاستثمار والأراضي الصحراوية، ويتيح للمستثمرين الأجانب والمحليين استخدام الأراضي الصحراوية في إقامة المشروعات بما يحقق التنمية المستدامة، حيث أن التنمية المستدامة تحقق زيادة معدلات الإنتاج وتحقيق التوازن في الموازين التجارية من خلال التصدير للخارج وتوفير العملات الأجنبية وكذلك فتح أبواب فرص عمل، خاصة وأن المجلس يقوم بدعم حقيقي للاستثمار وهو أمر غير مسبوق، وهى تعديلات غير مخالفة لأحكام المحكمة الدستورية العليا فى هذا الشأن. 

 

الأمن القومي المصري خط أحمر ولا توجد أي جهة تقبل المساس بالأمن القومي المصري

 

ويأتى تعديل قانون الاراضى الصحراوية ضمن حزمة القوانين الداعمة للاستثمار بمجموعة من الحوافز والتيسيرات، وأكدت المناقشات التى دارت خلال جلسة مجلس النواب الأربعاء الماضى، أن الدولة المصرية بكافة مؤسساتها لا تقبل بالمساس بالأمن القومي المصري فتح مزيد من الاستثمارات وجذب رؤوس أموال وتوفير فرص عمل وإقامة مشروعات استثمارية".. الأمن القومي المصري خط أحمر ولا توجد أي جهة تقبل المساس بالأمن القومي المصري".

 

كما أكدت الحكومة ممثلة في المستشار علاء الدين فؤاد، أن الاستثمار ليس ممنوعا علي المصريين، كما أنه ليس ممنوعا الشراكة بين مصري وأجنبي، ومن يدخل مشروع استثماري فهذا الاستثمار موجود علي الأرض المصرية مضيفا مش بنبيع أرض، ولا الأرض سيأخذها المستثمر ويسافر أو يحتلها، ما نطرحه في هذا القانون لجذب الاستثمارات والعملة الصعبة التي نحتاج إليها.