لضمان الحقوق.. 7 مبادئ قضائية لحل أزمات المتعاملين بالعقود الصورية.. الأبرز دعوى صحة التعاقد لا تسقط بالتقادم.. وقبول المشترى للبيع يغنى عن توقيعه.. والتزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى.. والنقض تتصدى للأزمة

"أقمت أنا وأشقائى دعوى قضائية ضد ورثة شخص بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 2 مارس 2000 والمتضمن بيع مورثهم (والدتهم) القابلة الشراء عنهم لكونهم قصر أطيان زراعية بالغ مساحتها 34 فدان و13 قيراط، وتم سداد المبلغ المطلوب والمتفق عليه، وإذ لم يقم الورثة بما يلزم لنقل الملكية، ما اضطرنا لرفع دعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد، إلا أن الورثة دفعوا بصورية العقد صورية مطلقة، وبعد إحالة الدعوى للتحقيق قضت محكمة أول درجة برفض الدفع بصحة ونفاذ العقد".. بهذه الكلمات بدأت الحاجة "فوقيه. ع"، 55 سنه، سرد مأساتها لموقع "برلماني" في محاولة لإيجاد حلول قانونية.

وتابعت: "وتم استئناف الحكم لإلغائه، إلا أن محكمة الاستئناف قضت بتأييد الحكم، فتم الطعن على الحكم أمام محكمة النقض كمرحلة أخيرة من مراحل التقاضى، وتضمنت مذكرة الطعن على عدة أسباب أبرزها مخالفة القانون حيث أن الحكم المطعون فيه قضى برفض دفعهم بسقوط التزاماتهم الناشئة عن عقد البيع المؤرخ 2 مارس 2000 بمضى المدة لرفع المطعون ضدهم دعواهم 31 مايو 2020 رغم أن المبيع ظل في حيازتهم ثم انتقل لورثته، والوجه الثانى عدم توقيع قابلة الشراء على عقد البيع، فما هي السيناريوهات المطروحة؟".  

7 مبادئ قضائية لحل أزمات المتعاملين بالعقود الصورية

وللإجابة على تلك الإشكالية – يقول الخبير القانوني والمحامى دانيال شفيق، إن تلك الأزمة تستند على 7 مبادئ قضائية لحلها وهى أن دعوى صحة التعاقد لا تسقط بالتقادم، فضلا عن التزام البائع بضمان عدم التعرض، ودفع المشترى كامل الثمن إلى البائع وتسلم عقد البيع منه وإقامته عليه الدعوى بصحته ونفاذه، يكون مؤداه قبول المشترى للبيع يغنى عن توقيعه على العقد، كما أن الوارث حكمه حكم المورث بالنسبة للتصرف الصادر من الأخير، والاستثناء في ذلك أن يطعن على التصرف بإخفائه وصية أو صدوره فى مرض الموت حيث أن تقدير أدلة الصورية يستقل به قاضى الموضوع، والمقرر فى قضاء محكمة النقض أن التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر.

وبحسب "شفيق" في تصريح لـ"برلماني": وينتقل هذا الالتزام إلى ورثته، وبالتالى يمتنع على الورثة الدفع بسقوط حق المشترى بالتقادم لقعوده عن رفع دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع، والمقرر فى قضاء محكمة النقض أيضا أن دفع المشترى الثمن كاملا إلى البائع وتسلم العقد الموقع عليه منه وتمسكه به فى مواجهته وإقامة الدعوى عليه بصحته ونفاذه، يكون مؤداه قبول المشترى للبيع ويغنى عن توقيعه على العقد، كما أن الوارث حكمه حكم المورث فلا يجوز له إثبات صورية سند صادر من مورثه إلى وارث آخر أو إلى الغير إلا بالكتابة، إلا إذا طعن فى هذا السند بأنه ينطوى على الإيصاء أو أنه صدر فى مرض موت مورثه، وأن تقدير أدلة الصورية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو مما يستقل به قاضى الموضوع لتعلقه بفهم الواقع فى الدعوى. 

رأى محكمة النقض في الأزمة 

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل هذه الأزمة في الطعن المقيد برقم 1473 لسنة 57 القضائية، والذى جاء في حيثيات: أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه التزام مؤيد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته، وبالتالي يمتنع على الورثة الدفع بسقوط حق المشترى بالتقادم لقعوده عن رفع دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع، وهو ما التزم به الحكم المطعون فيه.

وتضيف "المحكمة": والنعي في وجهه الثاني مردود، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دفع المشترى الثمن كاملاً إلى البائع وتسلم العقد الموقع عليه منه وتمسكه به في مواجهته وإقامة الدعوى عليه بصحته ونفاذه مؤداه قبول المشترى للبيع ويغنى عن توقيعه على العقد، وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى عدم سقوط ايجاب البائع لافتقار الدليل عليه وانعقاد البيع مستناً ذلك إلى إقامة المطعون ضدهم دعواهم المالله قبل الطاعنتين وتمسكهم بالعقد الصادر لهم من مورتهما وهى أسباب سالفه ولها أصلها الثابت في الأوراق وتكفى لحمل قضائه، فإن النعى عليه يكون على غير أساس.    

                         حكم العقود الصورية 1  

 

                           حكم العقود الصورية 2