"كورونا" في مصلحة المطورين العقاريين.."الاستئناف" ترسى مبدأ جديدًا لصالح المستثمر العقاري: زيادة سعر متر الوحدة بسبب الجائحة وفرق العملة.. المحكمة تقرر مد تسليم العين لسنتين إضافيتين عن المدة المحددة بالعقد

أصدرت الدائرة "18 مدنى" – بمحكمة استئناف اسكندرية – حكما نهائيا فريدا من نوعه – يهم شركات التطوير العقارى والمتعاملين معها – أرست فيه مبدأ قضائيا جديدا بتعديل وزيادة سعر متر الوحدة لصالح المستثمر العقاري عن فرق السعر بسبب تحرير سعر العملة الأجنبية، ومد فترة تسليم العين لسنتين إضافيتين عن المدة المحددة بالعقد.

 

صدر الحكم في الاستئناف المقيد برقم 6066 لسنة 77 قضائية، لصالح المحامى طه محمد طه، برئاسة المستشار يحيى سالم عبد الحميد، وعضوية المستشارين هشام عبدالله محمد، ومحمد رأفت السيد، وأمانة سر محمد الخشاب. 

 

 

 

الوقائع.. نزاع بين شركة عقارات ومشترى شقة بسبب سعر المتر

 

وقائع الدعوى ومستندات الخصوم فيها ودفاعهم ودفوعهم سبق وأن أحاط بها وفصلها في كفاية تغني من إعادة سردها الحكم المستأنف الرقيم 1064 لسنة 2021 مدني كلي الإسكندرية الصادر بجلسة 28 يوليو 2021، ومن ثم تحيل إليه المحكمة بشأن الوقائع منعاً للتكرار وحسبها أن نوجز الوقائع بالقدر اللازم لحمل منطوق هذا القضاء على الأسباب وربط سياقه وأوصاله في أن المدعي بصفته عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعي عليه، وذلك بموجب صحيفة اودعت قلم كتاب محكمة أول درجة بتاريخ 16 مارس 2021 وأعلنت قانونا طلب في ختامها الحكم أصليا:

1-زيادة سعر المتر الى مبلغ 5500 جنيه.

2-مد أجل ميعاد التسليم لمدة عامين، مع إلزام المدعي عليه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة .

 

العقد تضمن سعر المتر 2750 عام 2015

 

وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد البيع المؤرخ 10 نوفمبر 2015 باعت الشركة المدعية للمدعي عليه الوحدة السكنية المبينة بعريضة الدعوي نظير ثمن قدره 440 ألف جنيه - أربعمائة وأربعون ألف جنيه - وقد تحدد هذا الثمن على أساس أن سعر المتر 2750 جنيه دفع منها المدعي مبلغ 110000 جنيه عند التوقيع على العقد وباقى المبلغ وقدره 330000 جنيه يسدد على عشرون قسط بواقع القسط 11000 جنيه يبدأ في 15 مارس 2016 وينتهى في 15 نوفمبر 2020 بالإضافة الى دفعة الاستلام وقدره 110000 جنيه. 

 

 

وتم الاتفاق على أن تسليم الوحدة كاملة التشطيبات وأن ميعاد التسليم غايته 4 سنوات من تاريخ توقيع العقد طبقا للبند الثامن من العقد، وبتاريخ لاحق على العقد صدرت عدة قرارات اقتصادية سيادية ترتب عليها تعويم الجنيه وزيادة الأسعار، وكذا صدور العديد من قرارات حظر التجوال بسبب جائحة كورونا وايقاف أعمال البناء والتراخيص، مما أخل بالجدول الزمني المتفق عليه، ولم يكن في وسع الشركة المدعية توقع هذه الأحداث الاستثنائية مما جعل تنفيذ الالتزام عليها طبقاً للعقد مرهقا لدرجة لم يكن توقعها، وهو الأمر الذي حدا ذلك بالمدعى بصفته إلى إقامة دعواه الراهنة بنية القضاء له بما سلف من طلبات.

 

والتسليم يكون في 2020

 

وفى تلك الأثناء – ساند المدعى بصفته دعواه بحافظة مستندات طويت على صورة عقد البيع المؤرخ 15 نوفمبر 2015، وتداولت الدعوي أمام محكمة أول درجة على النحو الثابت بمحاضر الجلسات، وبجلسة 28 يوليو 2021 قضت محكمة أول درجة برفض الدعوي وألزمت المدعي بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة، وذلك تأسيساً لقضائها تطبيق نص المادة 147/1 من القانون المدني وأن العقد شريعة المتعاقدين وأنه لم يتم النص في العقد على زيادة سعر المتر وأن الشركة المدعية مقيدة بتنفيذ العقد دون تعديل وأن طرفي التداعي لم تنصرف أرادتهم، لإمكانية زيادة سعر المتر المتفق عليه. 

 

 

إلا أن المدعي بصفته "المستأنف" لم يرتض ذلك القضاء، فطعن عليه بالاستئناف المائل وذلك بموجب صحيفة مستوفاة لشروطها القانونية أو دعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 2 سبتمبر 2021 واعلنت قانونا للمستأنف ضده طلب في ختامها القضاء بقبول الاستئناف شكلا وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء:

 

أولا: قبول الاستئناف شكلاً.  

 

ثانيا: في الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء بزيادة ثمن بيع المتر إلى 5500 جنيه وتأجيل ميعاد التسليم لمدة عامين.  

 

واحتياطيا: ندب خبير تكون مهمته تحديد تكلفة سعر المتر والآثار المترتبة على قرارات إيقاف الأعمال، مع إلزام المستأنف ضده بالمصاريف والأتعاب عن درجتي التقاضي.   

 

جائحة كورونا تقلب الموازين

 

واستندت مذكرة الإستئناف على عدة أسباب حاصلها أولا: مخالفة حكم أول درجة للمادة 147/2  من القانون المدني والتي تنص على أن ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي وأن لم يصبح مستحيلا صار مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة جاز للقاضي تبعا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرفق إلى الحد المعقول ويقع باطلا كل اتفاق خلاف ذلك، وذلك على نحو ما هو ثابت بصحيفة الاستئناف والتي أحاطت بها المحكمة علما وتحيل إليها المحكمة في بيان ذلك. 

 

 

وتداولت المحكمة نظر الاستئناف على النحو الثابت بمحاضر الجلسات، وبجلسة 8 فبراير 2022 قضت المحكمة بهيئة مغايرة وقبل الفصل في شكل وموضوع الاستئناف بندب مكتب الخبراء لمباشرة المأمورية المبينة بمنطوق ذلك القضاء والذي تحيل إليه المحكمة منعا للتكرار، ونفاذا لذلك القضاء باشر الخبير المنتدب المأمورية المكلف بها وأودع عنها تقريراً خلص فيه  إلى نتيجة نهائية مؤداها التالى:

 

"أن بالفعل قد طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في وسع المتعاقدان توقعها وقت إبرام عقد البيع المؤرخ 15 نوفمبر 2015 خلال المدة المتفق عليها لتسليم شقة النزاع وهي الفترة منذ تاريخ التعاقد في 15 نوفمبر 2015 وحتى تاريخ التسليم المتفق عليه بتاريخ 11 يوليو 2020 وتلك الأحداث الاستثنائية تتمثل في تحرير سعر صرف الجنية - تعويم الجنية - في غضون عام 2016 حيث تم انخفاض القوة الشرائية للجنية وترتب على ذلك ارتفاع كبير في أجور العاملين وتكاليف التشطيب ومواد البناء ومقايسات المرافق. 

 

 

الشركة تقيم دعوى قضائية لزيادة سعر المتر لـ 5500 جنيه بدلا من 2750

 

وبحسب تقرير الخبير: وبالتالي فإن المستأنف ضده يقع عليه عبء بسبب ذلك، وتلك الحوادث الاستثنائية قد أثرت على طبيعة نشاط عملية البناء والتشييد بالتالي أثرت على التكلفة الفعلية وأثرت على سعر المتر المتفق عليه وهو 2750 جنيه وأثرت على التزامات الشركة المستأنفة بتسليم الدين المبرمة في 11 يوليو 2019 وهو تاريخ التسليم المتفق عليه وفقا لبنود التعاقد الواردة بعقد البيع مسند الدعوى خلال 4 سنوات من تاريخ استخراج رخصة البناء، مما يعد ذلك مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة، وبالتالي فإن قيمة الخسارة بالنسبة لعين التداعي غير متوقعة وقت إبرام التعاقد وتقدر قيمة تكلفة سعر المتر المسطح من شقة التداعى نتيجة تلك الأحداث الاستثنائية بمبلغ وقدره 4 الاف جنيه للمتر بدلا من سعر المتر مبلغ 2750 جنيه المتفق عليها بالعقد سدد الدعوى".

 

هذا وقد اتصل على طرفي التداعي بورود التقرير وأعيد تناول الدعوي بالجلسات عقب وروده، وبجلسة 6 فبراير 2023  بجلسة ختام المرافعة مثل وكيل الشركة المستأنفة وقدم عدد 5 حوافظ مستندات طالعتهم المحكمة، ووقفت علما بمحتواهم، وقدم مذكرتي دفاع طلب فيهما إعادة الدعوي لمكتب الخبراء بالدفاع صمم فيها على الطالبات، ومثل وكيل المستأنف ضده، وطلبا حجز الاستئناف الحكم، وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم. 

 

 

محكمة أول درجة ترفض طلب الشركة وتؤكد: العقد شريعة المتعاقدين

 

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن عن موضوع الاستئناف، وعن طلب الطاعن بصفته بإعادة ندب خبير في الدعوي والاعتراض على عمل الخبير المنتدب، فلما كان من المقرر أن للمحكمة السلطة التامة في الدعوى والموازنة بين الأدلة المقدمة فيها والمفاضلة بينها، وأنها غير ملزمة بإجابة الخصم إلى طلب إعادة المأمورية إلى الخبير أو ندب خبيراً آخر أو إعادة الدعوى إلى المرافعة متى رأت في الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها، هذا ولما كان الثابت للمحكمة أن في أوراق الدعوي المقدمة ما يكفي لتكوين عقيدتها للحكم فيها، وتري أن جل ما اثبته الطاعن بصفته كنعي لطلب إعادة ندب خبير في الدعوي غير صحيح ولا يتفق مع صحيح الواقع والقانون طبقا للمستندات المقدمة بملف الدعوي.

 

 

ولا سيما وأن المحكمة انتدبت خبيراً في الدعوي والذي باشر المأمورية المكلف بها وأودع عنها تقريرا تناول فيه كافة الوجوه التي تمسك بها الطاعن بصفته لإثبات الحالة الاستثنائية التي طرأت بعد تنفيذ العقد موضوع الدعوي، ولما كانت المحكمة تأخذ بالقدر المتيقن فيها طبقا لمستندات الدعوي، وطبقاً لما أثبته الخبير المنتدب فيها، الأمر الذي تصدر معه المحكمة حكمها في الدعوي ولا تجيب طلب الطاعن بصفته بإعادة ندب خبير في الدعوي وترفض الاعتراضات المبداة منه بمذكرتي الدفاع المقدمتين بجلسة ختام المرافعة وتنظر معه المحكمة لموضوع الاستئناف قاصرة ذكر ذلك على الأسباب دون المنطوق. 

 

 

الشركة تستأنف الحكم لإلغاءه مستندة على نظرية الظروف الطارئة 

 

ووفقا لـ"المحكمة": وحيث أنه وعن ما تنعاه الشركة الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة حكم أول درجة للمادة 147/2  من القانون المدني فإن هذا النعي سديد، حيث أنه من المقرر قانونا طبقا لنص المادة 147/2 من القانون المدني أن:

1-.....

2-ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وإن لم يصبح مستحيلاً، صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك". 

 

 

وتضيف "المحكمة": مما مؤدي ذلك أن العقد هو قانون العاقدين وهو تطبيق لقاعدة مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني ولازم تلك القاعدة أن ما أتفق عليه المتعاقدان متى وقع صحيحاً لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزماً للطرفين فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من الطرفين إذ أن العقد وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة وهذا هو الأصل، وكذلك لا يجوز للقاضي أن ينقض عقدا صحيحا أو تعديله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه قواعد العدالة، فالعدالة تكمل إرادة المتعاقدين ولكن لا تنسخها، فالقاضي لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها وإنما يقتصر عمله على تفسير إرادتهما بالرجوع إلى نية هؤلاء المتعاقدين إلا أنه استثناء من ذلك يجوز نقض العقد أو تعديله باتفاق طرفيه أو لأسباب يقرها القانون، ومن ثم فإن العقد قانون المتعاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه أو مخالفتها خطأ في القانون يخضع لرقابة المحكمة، فبالنسبة إلى اتفاق المتعاقدين على نقض العقد أو تعديله فمسألة لا تحتاج إلى شرح أو تفسير.  

 

محكمة الاستئناف تفند نظرية الظروف الطارئة

 

وفندت المحكمة في حيثيات الحكم "نظرية الظروف الطارئة" بقولها: إلا أن مناط تطبيق نظرية الظروف الطارئة التي تجيز للقاضي أن يتدخل لتعديل الالتزام الذي صار مرهقاً على أحد العاقدين طبقاً للعقد هو أن تطرأ خلال تنفيذ العقد حوادث أو ظروف طبيعية أو اقتصادية أو من عمل أي جهة غير طرفي العقد أو من عمل إنسان آخر لم تكن في حسبان المتعاقد عند إبرام العقد ولا يملك لها دفعا، ومن شأنها أن تنزل به خسائر فادحة تختل معها اقتصاديات العقد اختلالاً جسيما بما يستوجب إلزام المتعاقد الآخر بمشاركة المتعاقد المحمل بهذه الأعباء معه في تحمل نصيب من الخسارة التي قامت به طوال فترة الظرف الطارئ، وذلك ضمانا لتنفيذ العقد. 

 

 

وتابعت: كما أنه يشترط لإعمال نظرية الظروف الطارئة ألا يترتب عليها أن يكون تنفيذ الالتزام مستحيلاً وإنما تجعل تنفيذه أكثر عبئا وأثقل تكلفة مما قدره المتعاقدين يهدد المدين بخسارة فادحة أي يصير مرهقاً للمدين، ومن أمثلة ما نصت عليه القوانين من جواز تعديل العقد ما نصت عليه المادة 147/2 من القانون المدني من جواز رد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول نظرية الحوادث الطارئة، وكان تقدير عمومية الحادث وتقدير توقعه وقت التعاقد ومدى إرهاق الالتزام للمدين نتيجة لذلك مما يدخل في سلطة قاضي الموضوع ما دام قد أقام قضاءه على أسباب سائغة تكفي لحمله.

 

ومحكمة الاستئناف تفند زيادة أسعار الخامات

 

ولما كان ذلك - وكان الثابت بمطالعة عقد البيع سند الدعوي أنه تم تحريره بتاريخ 15 نوفمبر 2015 وتم إثبات فيه أن سعر المتر للوحدة المبيعة مبلغ 2750 جنيه وأن ميعاد التسليم 4 سنوات من تاريخ التوقيع على العقد، ولما كان الثابت أنه عقب تحرير هذا العقد طرأت ظروف طارئة واستثنائية وإن كانت لم يترتب عليها أن يكون تنفيذ الالتزام مستحيلاً وإنما جعلت تنفيذه أكثر عبئا وأنقل تكلفة مما قدره المتعاقدان علي عاتق الشركة الطاعنة والتي تمثلت تلك الظروف الاستثنائية في تحريك سعر الصرف للجنيه وجائحة كورونا التي اجتازت العالم بآثره وما ترتب عليها من تطبيق إجراءات استثنائية توقفت خلالها كافة التعاملات والنشاطات داخل البلاد. 

 

 

ولما كانت المحكمة في سبيل وقوفها على حقيقة الحال انتدبت خبيراً في الدعوي والذي باشر المأمورية المكلف بها طبقاً للقانون وعلى أسس فنية سليمة تتفق والنتيجة التي تضمنها ذلك التقرير ولما كانت المحكمة تطمئن إلى هذا التقرير المودع بملف الدعوي، ومن ثم فإنها تأخذ به محمولا على الأسباب التي بني عليها وتعتبره مكمل لأسباب قضائها المتقدم وتقضي في الموضوع علي هدي النتيجة التي انتهي إليها وترتيباً على ذلك من توصله الى أن بالفعل قد طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في وسع المتعاقدان توقعها وقت إبرام عقد البيع المؤرخ 11 أكتوبر 2015 خلال المدة المتفق عليها لتسليم شقة النزاع وهي الفترة منذ تاريخ التعاقد في 15 نوفمبر 2015 وحتى تاريخ التسليم المتفق عليه بتاريخ 11 يوليو 2020 وتلك الأحداث الاستثنائية تتمثل في تحرير سعر صرف الجنية - تعويم الجنية - في غضون عام 2016 حيث تم انخفاض القوة الشرائية للجنية وترتب على ذلك ارتفاع كبير في أجور العاملين وتكاليف التشطيب ومواد البناء ومقايسات المرافق.  

 

الحوادث الاستثنائية أثرت على طبيعة نشاط عملية البناء والتشييد

 

وتؤكد "المحكمة": وبالتالي فإن المستأنف ضده يقع عليه عبء بسبب ذلك، وتلك الحوادث الاستثنائية قد أثرت على طبيعة نشاط عملية البناء والتشييد بالتالي أثرت على التكلفة الفعلية وأثرت على سعر المتر المتفق علية وهو 2750 جنيه وأثرت على التزامات الشركة المستأنفة بتسليم العين المبيعة في 11 يوليو 2020 وهو تاريخ التسليم المتفق عليه وفقا لبنود التعاقد الواردة بعقد البيع سند الدعوى خلال 4 سنوات من تاریخ استخراج رخصة البناء مما يعد ذلك مرهقا للمدين بحيث يهدده بخسارة، وبالتالي فإن قيمة الخسارة بالنسبة لعين التداعي غير متوقعة وقت إبرام التعاقد وتقدر قيمة تكلفة سعر المتر المسطح من شقة التداعي نتيجة تلك الأحداث الاستثنائية بمبلغ وقدره 4 الاف جنيه للمتر بدلا من سعر المتر مبلغ 2750 جنيه المتفق عليها بالعقد سند الدعوى. 

 

 

وتضيف: الأمر الذي يوقر ذلك في يقين المحكمة وعقيدتها أن هناك ظروف استثنائية طرأت بعد تنفيذ العقد سند الدعوي جعلت تنفيذ الالتزام على عاتق الشركة الطاعنة مرهقاً ولم تكن في حسبان المتعاقدين عند إبرام العقد ولا تملك لها دفعا، مما يجيز ذلك للقاضي أن يتدخل لتعديل الالتزام الذي صار مرهقاً علي الشركة الطاعنة طبقاً للعقد بإلزام المتعاقد الآخر بمشاركتها هذه الأعباء في تحمل نصيب من الخسارة التي قامت به طوال فترة الظرف الطارئ، وذلك ضمانا لتنفيذ العقد وهو ما توصل إليه الخبير المنتدب في الدعوي بتحديد سعر المتر على ضوء هذه الظروف بواقع 4 الأف جنيه للمتر على نحو ما تقدم.  

 

المحكمة تمهل الشركة الطاعنة مدة سنتين إضافيتين عن المدة المحددة في العقد

 

كما أن المحكمة تمهل الشركة الطاعنة مدة سنتين إضافيتين عن المدة المحددة في العقد لتمام تسليم العين، ولما كان الحكم المطعون فيه اغفل بحث كافة دفاع ودفوع الطاعن بصفته في دعواه، والتفت عن ما قدم أمامه من مستندات واستند في رفضه للدعوي علي أن العقد شريعة المتعاقدين لا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين، واغفل بحث ما أوجبه القانون في عجز الفقرة الثانية من المادة 147 من القانون المدني وكان قضائه الطعين برفض الدعوي لما ورد بأسباب الحكم فإنه يكون قاصرا قصوراً معيباً، فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع بما يوجب إلغائه.

 

وحيث إنه عن مصاريف الاستئناف، شاملة مقابل اتعاب المحاماة فلما كان من المقرر قانونا بنص المادة 186 من قانون المرافعات أن: إذا أخفق كل من الخصمين في بعض الطلبات جاز الحكم بأن يتحمل كل خصم ما دفعه من المصاريف أو بتقسيم المصاريف بينهما على حسب ما تقدره المحكمة في حكمها، كما يجوز لها أن تحكم بها جميعها على أحدهما، وهو الأمر الذي تلزم معه المحكمة المستانف بصفته بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.

 

فلهذه الأسباب: 

 

 حكمت المحكمة:

أولاً: قبول الاستئناف شكلا.

ثانياً: في الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف وبتعديل عقد البيع المؤرخ 15 نوفمبر 2015 بزيادة سعر المتر للوحدة موضوع العقد الي 4 الاف جنيه، ومد أجل تسليم العين لسنتين إضافيتين عن المدة المحددة بالعقد، وألزمت المستأنف بصفته بالمصاريف ومائة جنيه مقابل اتعاب المحاماة.