رحلة قوانين الإيجارات من أين بدأت وإلى أين انتهت؟.. عام 1920 صدور أول قانون لتنظيم العلاقة بين الطرفين.. و1941 تعديل القانون بعدم زيادة الأجرة.. و1996 صدور قانون الإيجار الجديد.. وخبير يجيب على الأسئلة الشائكة

لازال الحديث متواصل ومتجدد حول إشكالية "عقد الإيجار" التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين حيث إن المشرع المصرى من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية الذين أولوا اهتماما بالغاَ لـ"الزيادة الإيجارية"، باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف "عقد الإيجار"، ومن المتوقع قريباً أن يستكمل المشرع ما ابتدئه من صدور القانون رقم 10 لسنة 2022 الخاص بتعديل قانون الإيجارات القديمة للأشخاص الاعتبارية وأن يتفرغ إلى الأمر الأكثر تعقيداً وهو الجانب الخاص بالأشخاص الطبيعية، ولعل من أبرز ما تم مناقشته مؤخراً حول هذه الأزمة داخل أروقة مجلس النواب الفترة الماضية والتى نتابعها عن كثب مسألة "عقد الإيجار".

 

 

يأتى ذلك فى الوقت الذى يشهد فيه ملف الإيجار القديم تطورات جديدة وهامة، بعد اعلان الحكومة تشكيل لجنة مشتركة تمثل الملاك والمستأجرين بهدف العمل على صياغة مشروع قانون، يتم طرحه أولا على الرأى العام، بهدف إجراء حوار مجتمعى بشأنه، قبل إقراره من البرلمان الذى حصل على إجازته البرلمانية منذ عدة أسابيع، وأيضا بهدف الوصول إلى صيغة تعيد التوازن بين المالك والمستأجر، وفى الوقت نفسه مراعاة البعد الاجتماعى، باعتباره أحد أهم القضايا التاريخية المعقدة، وهو ملف الإيجارات القديمة، حيث تعتبر أزمة الإيجار القديم من الأمور التى ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر فى الوقت الذى لا تزال تتوالى ردود الأفعال حول مشروع القانون. 

 

 

لملايين الملاك والمستأجرين.. قانونى الايجار القديم والجديد.. كيف بدأ وإلى أين انتهيا؟

 

في التقرير التالى، يلقى "برلماني" الضوء على حزمة من الأسئلة المختلفة حول قانونى الايجار القديم والجديد على حد سواء أبرزها: ما هي مراحل تطوره وأسباب تعديله؟ وما هو قانون الايجار القديم للمحلات وما هي أخر المستجدات الخاصة به؟ وما هي الإجراءات التي اتُخِذَت لتعديل القانون القديم؟ وما هي مبادئ قانون الإيجار الجديدة؟ وما هي القيمة الإيجارية الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟ وما هي أخر المُباحثات والقرارات الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟ وذلك في الوقت الذى يتساءل الكثيرون عن قانون الإيجار القديم وآخر الأخبار المتعلقة به، في محاولة لإيجاد حلول عملية - بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض الحسين أبو دوح.

 

 

في البداية - هذا القانون الذي مر بالعديد من التعديلات التي تشمل كل من الوحدات السكنية والوحدات التجارية والإدارية، حيث يدرس ويناقش البرلمان العديد من المشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم بما يحقق الإنصاف بين المالك والمستأجر، فبعد أن كان الايجار القديم ينص على أحقية المستأجر في البقاء مدى الحياة بالوحدة التي قام باستئجارها وعدم قدرة المالك على رفع سعر الإيجار، جاء قانون الإيجار الجديد ليعطي بعض الحرية للمالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة الإيجار وسعره – وفقا لـ"دوح".

 

 

قانون الإيجار القديم ومراحل تطوره وأسباب تعديله

 

صدر أول قانون لتنظيم العلاقة بين المستأجر وصاحب العقار عام 1920 لينص على أن تكون قيمة الإيجار مساوية للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914، مضافا إليها 50٪ وعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة - وفي عام 1941 - صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، وذلك لظروف الحرب آن ذاك، وبعد ثورة 1952، صدرت العديد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار، ثم جاء قانون الإيجار القديم الجديد عام 1981 لحل الإشكالية بين المالك والمستأجر، والذي حدد قيمة الإيجار ب 7٪ من قيمة الأرض وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تتراوح من 5٪ إلى 30٪ وفقاً لتاريخ نشأتها – الكلام لـ"دوح".

 

قانون الايجار القديم للمحلات وأخر المستجدات الخاصة به

 

تتضمن آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم للمحلات مشروع قانون يعطي الحق للمستأجر لمد عقد الإيجار لـ 5 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك للوحدات التي تم تأجيرها قبل عام 1996، وبمجرد إنتهاء هذه المدة، على المستأجر ترك الوحدة المؤجرة للمالك ولا يحتاج المالك لحكم من المحكمة لإخراج المستأجر، ومن المتوقع فى حال الموافقة على هذا التعديل وإصدار القانون، سيرتفع الإيجار 5 أضعاف مما هو عليه مع زيادة سنوية 15٪ من قيمة آخر إيجار لمدة أربع سنوات. 

 

 

الإجراءات التي اتُخِذَت لتعديل القانون القديم

 

هناك العديد من المناقشات التي تدور حول قانون الإيجارات القديم، فقد قام البرلمان بتقديم عدة مشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم ومناقشة العديد منها، ولكن قد يتم تأجيل اتخاذ قرار بشأن هذه المشاريع نظراً إلى الحاجة لدراسة شاملة وحوار يشمل كافة فئات المجتمع لضمان تحقيق المصلحة لجميع الأطراف، وقد يتم ترحيل اتخاذ قرار بشأن قانون الإيجارات القديمة الجديد إلى دورة الانعقاد المقبلة للبرلمان في أول أكتوبر من الشهر المقبل.

 

مبادئ قانون الإيجار الجديدة

 

تتضمن أخر أخبار قانون الايجارات الجديد إصدار محكمة النقض لستة مبادئ لتنظيم علاقة المالك والمستأجر في ما يتعلق بالأماكن غير السكنية، وهذه المبادئ هي:

 

 

1- في حال وجود شركاء، لا يحق لأحدهم – ما لم يمتلك النصيب الأكبر- أن يقوم بتأجير المكان، وإذا فعل فمن حق باقي الشركاء أن يطالبوا بإخراج المستأجر.

 

2- في حالة وفاة المستأجر، فإن عقد الإيجار لا يمتد لباقي الشركاء ولكن الامتداد الوحيد لورثة المستأجر الأصلي.

 

3- إذا توفى المستأجر الأصلي وقام المالك بإستلام الإيجار من الورثة، فهذا يؤدي إلى نشأة علاقة تجارية بين الطرفين.

 

4- تحرير عقد الإيجار الجديد لا يمنع تمسك المستأجر بشروط العلاقة الإيجارية السابقة إلا إذا تم نص شروط مختلفة في العقد الجديد.

 

5- إقامة الزوجة في منزل إيجار قديم يؤدي إلى امتداد عقد الإيجار ما دامت الاقامة دائمة ومستمرة.

 

6- في حال ترك المستأجر الأصلي لشراكة تتعلق بالوحدة التي قام بتأجيرها فإن من حق المالك طلب إخلاء هذه الوحدة.

 

 

أثر قانون الإيجار الجديد علي كل من الملاك والمستأجرين والعقار المراد تأجيره

 

الكثير من الملاك عانى بسبب قانون الإيجار القديم الذي يعطي للمستأجر حق المكوث في الوحدة التي قام بتأجيرها و توريثها لأبنائه مقابل جنيهات زاهدة، في الوقت الذي قد لا يجد فيه المالك مكان للعيش له أو لأبنائه وذلك لعدم إمتلاكه حق إخراج المستأجر أو ورثته من العقار، مما لا شك فيه أن من أهم إنجازات قوانين الإيجارات الجديدة هي تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وتحقيق العدالة لكلا الطرفين، ليحصل المالك على مبلغ عادل من المال وتحدد مدة الإيجار في العقد، فلا يمكث المستأجر بالوحدة المستأجرة مدى الحياة كما كان الوضع في الإيجار القديم. 

 

المدة التي تم تحديدها وفقاً للتعديلات التي طرأت على قانون الإيجار الجديد

 

أعطى قانون الإيجار الجديد – الصادر عام 1996 – حرية التعاقد لكلٍ من المالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة التعاقد، حيث ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المنصوص عليها في العقد، ويمكن تجديد هذه المدة في حال اتفاق الطرفين على ذلك، ووفقاً لقوانين الإيجارات الجديدة، إذا لم يتم تحديد المدة في العقد فإن الإيجار يعتبر منعقداً لفترة دفع الإيجار، وإذا رغب أحد الطرفين إنهاء التعاقد فعليه إخطار الطرف الآخر. 

 

 

 القيمة الإيجارية الخاصة بقانون الإيجار الجديد

 

لم يقم قانون الإيجار الجديد بتحرير مدة التعاقد فقط، ولكنه حرر أيضاً قيمة الإيجار لتصبح بالاتفاق بين المالك والمستأجر ويتم تدوينها في عقد الإيجار، كما يمكن أن تخضع هذه القيمة لزيادة سنوية يتم الاتفاق عليها. أما فيما يتعلق بالوحدات غير السكنية، فوفقاَ للقانون رقم 14 لعام 2001 فإن قيمة الزيادة السنوية المركبة ثابتة تعادل نسبة 1٪ أو 2٪ "حسب تاريخ إنشاء الوحدة". 

 

قانونان للعلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر

 

يحكم العلاقة الايجارية بين المؤجرين والمستأجرين قانونان، الاول يطلق عليه القانون القديم ، والثانى يطلق عليه الجديد، ولتوضيح الفرق بين القانونين نؤكد أن الفرق بين جميع العقود التى تم إبرامها قبل 31- يناير1996- وهو تاريخ سريان القانون رقم 4 لسنة 1996 يطبق عليها قانون ايجار الاماكن ، وهو ما يطلق عليه القانون القديم، أما العقود التى تم إبرامها بعد 30 يناير 1996 يطبق عليها القانون المدنى وهو ما يطلق عليه القانون المدنى. 

 

 

أولا : بالنسبة لاحكام القانون القديم ، القاعدة العامة تقول: إن عقود الايجار التى أبرمت فى ظل هذه القوانين وهى أرقام 121 لسنة 1947 و136 لسنة 1981 أن هذه العقود لا تنتهى بانتهاء مدتها الا أن الامر يختلف فى الاماكن السكنية عن الاماكن غير السكنية كالمحلات والمنشآت، فالنسبة للاماكن السكنية القاعدة الان وبعد صدور الاحكام المتعاقبة للمحكمة الدستورية العليا، أن عقد الايجار يمتد بعد وفاة المستأجر الاصلى أو تركه العين الى الزوجة والاولاد وأى من الوالدين بشرط أن يكون أى من هؤلا مقيمين مع المستاجر الاصلى اقامة دائمة ومستقرة، حتى وفاته أو تركه العين.

 

 إلا أن المحكمة الدستورية العليا قضت فى 3 نوفمبر 2002 فى الطعن رقم  70 لسنة 18 قضائية دستورية، بعدم دستورية الامتداد المؤبد لعقد الايجار، ويعنى ذلك أنه اذا توفى المستاجر الاصلى قبل 14 نوفمبر 2002 وهو تاريخ نشر حكم الدستورية السابق الاشارة اليه، يمتد العقد للزوجة والاولاد والوالدين، ويعتبرون مستاجرين أصليين، فاذا توفى أحدهم يمتد عقد الايجار الى الزوجة والاولاد والوالدين، أما اذا توفى المستاجر الاصلى بعد 14 نوفمبر 2002 فإن عقد الايجار يمتد مرة واحدة فقط وينتهى بوفاة من أمتد اليه العقد ولايمتد للحفيد.

 

 

الأماكن غير السكنية

 

أما بالنسبة للأماكن غير السكنية فإنه يحكمها القانون رقم 6 لسنة 1997 والذى قصر أمتداد عقد الايجار فى العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى على الازواج والأقارب حتى الدرجة الثانية فقط، بشرط استعمال العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الاصلى، طبقا للعقد سواء كانوا ذكورا أو اناثا، قصر أم بالغين، ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتبارا من 27 مارس 1997، وهو اليوم التالى لنشر القانون رقم 6 لسنة 1997 إذا توفى من امتد اليه العقد فى هذا التاريخ وما بعده فالعقد لايمتد الى ورثته وهم الجيل الثانى للمستأجر الأصلى.

 

القانون الجديد

 

ثانيا: بالنسبة لاحكام القانون الجديد وهو رقم  4 لسنة 1996 فان العقود التى تم أبرامها بعد 30 يناير 1996 تطبق عليها احكام القانون المدنى وتحكمها قاعدة، ان العقد شريعة المتعاقدين، بمعنى أن يلتزم المؤجر والمستاجر بما اتفقا عليه فى عقد الايجار، من حيث المدة والاجرة وبجميع الشروط الواردة فى العقد، ويكون لعقد الايجار قوة السند التنفيذى إذا تم توثيقه؛ بحضور طرفيه بمعنى أنه يتم التنفيذ بموجب هذا العقد الموثق دون حاجة الى رفع دعوى قضائية لتنفيذ بنود التعاقد، وقد ورد هذا التعديل بموجب القانون رقم 137 لسنة 2006 والذى نشر فى الجريدة الرسمية فى 11 يونية 2006 ويعمل به اعتبارا من 12 يونيه 2006 أى من اليوم التالى لنشره.

 

 

المُباحثات والقرارات الخاصة بقانون الإيجار الجديد

 

من آخر أخبار قانون الايجارات الجديد قيام النائب عاطف مخاليف مؤخراً بإعداد مشروع قانون يتضمن إنتزاع الوحدات التي تم تأجيرها وفقاً للإيجار القديم إذا كان المستأجر لا ينتفع بها ومر على غلقها 3 سنوات، كما يتضمن مشروع القانون عدم توريث الوحدة المستأجرة إلا في حال وجود الابن القاصر حتى بلوغه سنة الأهلية والفتاة حتى زواجها أو بلوغها سن الرشد. واقترح النائب كذلك أن يتم تحديد قيمة الإيجار للوحدات السكنية بجرام الفضة كما كان الوضع في الثمانينيات.

 

كما تقدم النائب معتز محمود بمشروع قانون ينص على إعطاء المالك 40٪ من قيمة الوحدة السكنية للمستأجر إذا أراد المالك أن يقوم المستأجر بإخلاء الوحدة، أما إذا أراد المستأجر تملك الوحدة السكنية فعليه دفع 60٪ من قيمتها البيعية السوقية للمالك. وإذا لم يتمكن كل من المالك والمستأجر من الدفع فإنه يتم بيع الوحدة وحصول المالك على 60٪ والمستأجر على 40٪. 

 

 

الأشخاص الاعتبارية والتعديلات الأخيرة 

 

يشار إلى أنه في فبراير 2022 وافق مجلس النواب، نهائيا على مشروع القانون المقدم من الحكومة بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وذلك في ضوء الآثار والتداعيات الاقتصادية لفيروس كورونا المستجد، وهذا القانون لا يمس من قريب أو بعيد حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بإخلاء الأشخاص الاعتبارية، ولا يتعلق بالتأجير للأشخاص الاعتبارية للغرض السكني، كما أنه لا يتعلق بالتأجير للأشخاص الطبيعية لغير الغرض السكني مثل المحلات التي تمارس مهنا أو حرفا أو صناعة نظرا لأن هؤلاء ينطبق عليهم القانون رقم 6 لسنة 1997 وتعديلاته.

 

 

ووافق مجلس النواب على التعديلات بشأن مشروع قانون إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، والجديد هذه المرة هو تغير اسم مشروع القانون الذي تم تداوله على الألسن خلال الفترة الماضية من "مشروع قانون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى" إلى "مشروع قانون إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى"، لتضاف كلمتي "إجراءات ومواعيد" حتى يصبح القانون أكثر دقة ووضوحا منعا للبلبلة وإساءة الفهم التي حدثت خلال الفترة الماضية. 

 

"الأشخاص الاعتبارية" للأماكن السكنية تطفو على السطح من جديد

 

تلك التعديلات التي وافقت عليها مجلس الوزراء ثم وافق عليها مجلس النواب، تعد بمثابة حجر جديد تم القائه فى مياه قوانين الإيجارات القديمة الراكدة حيث نص على إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكنى، ومؤدى مشروع هذا القانون إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير أغراض السكنى، ويستهدف مشروع القانون منح الأشخاص الاعتبارية المعنية بهذا القانون مهلة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ هذا القانون، لتوفيق أوضاعها، يتم بعدها تحرير العلاقة بين تلك الأشخاص الاعتبارية وبين الملاك أو المؤجرين بحسب الأحوال – وفقا لـ"صبرى". 

 

تحدد القيمة الايجارية بـ5 أمثال القيمة القانونية السارية

 

وتحدد القيمة الايجارية بـ 5 أمثال القيمة القانونية السارية، وتزاد سنوياً وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربعة التالية، ويستهدف مشروع القانون أيضا تنظيم الإجراءات القضائية والقانونية المتعلقة بإخلاء المكان المؤجر فى اليوم التالي لانتهاء الحد الأقصى للمدة المبينة بالقانون "5 سنوات" في حالة امتناع المستأجر عن ذلك.