لملايين الورثة.. 9 حالات لضريبة التصرفات على العقارات.. أبرزها "لا ضريبة للبائع الوارث ملكية العقار".. و6 إشكاليات عملية عند التطبيق

قرار هام من لجنة الطعن الضريبي وتم تطبيقه منذ فترة، لكن غير معلوم عند البعض، وذلك بأنه لا ضريبة مطلقاً لمن باع عقار آلت إليه ملكية العقار عن طريق الإرث الشرعي، فيكون بذلك لا ضريبة للبائع الوارث ملكية العقار، حيث أن ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة مفروضة منذ عام 1978 وكان سعرها عند تطبيقها لأول مرة 5% من قيمة التصرف وتم تخفيضها إلى 2.5% بموجب القانون 91 لسنة 2005 بموجب نص المادة 42 منه والتي نصت على:

 

"نصت المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 المعدلة بالقانون رقم 11 لسنة 2013 الخاصة بضريبة التصرفات العقارية على أن : "تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها عدا القرى سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد اقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت هذه التصرفات مشهرة أم غير مشهرة، ويستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة".  

 

 

لملايين الورثة.. 9 مبادئ لضريبة التصرفات على العقارات

 

 في التقرير التالي، يلقى "برلماني" الضوء على ضريبة التصرفات على العقارات التي آلت من المورث بحالتها عند الميراث، والمتمثل في قرار لجنة الطعن الضريبي بأنه لا ضريبة مطلقاً لمن باع عقار آلت إليه ملكية العقار عن طريق الإرث الشرعي، فيكون بذلك لا ضريبة للبائع الوارث ملكية العقار، وهى الضريبة التى أثارت جدلا قانونيا واجتماعيا وتحت قبة البرلمان نظرا لآن العقار يخضع لأنواع عدة من الضرائب منها الضريبة على ايرادات الثروة العقارية وهى ضريبة تفرض على ما يدره العقار من ايراد سواء سكنى أو تجارى أو صناعي مفروش أو خالي من المفروشات - بحسب الخبير الضريبى والقانونى والمحامى بالنقض جمال الجنزورى.

 

 

في البداية – يأتي كل ما ذكرناه الى جانب خضوعه للضريبة على العقارات المبينة بغض النظر عن ما إذا كان يدر ايرادا من عدمه حتى لو كان مغلقا أو غير مستعمل، الى جانب خضوعه للضريبة الرأسمالية أذا كان العقار مملوكا للمنشاة فى حالات التوقف النهائي أو التصفية، كل ذلك أحدث جدلا قانونيا بمدى دستورية خضوع العقار الواحد لكل هذه الأنواع الضريبية ومدى الازدواج الضريبي، والذى يتنافى مع المبدأ الدستورى فى أساس فرض الضرائب وقيامة على العدالة الاجتماعية، كما أحدث جدلا اجتماعيا لكل أفراد المجتمع لتأكل رأس المال المستثمر فى العقارات، كما أحدث جدلا واسعا تحت قبة البرلمان بمناسبة كل تعديل يتم اداخله على تلك المادة – وفقا لـ"الجنزورى".  

 

 

9 مبادئ لضريبة التصرفات على العقارات

 

والحديث عن ضريبة التصرفات على العقارات التي آلت من المورث بحالتها عند الميراث ولها عدة حالات:

 

الحالة الأولى: أذا تصرف المورث فى حصته الموروثة بحالتها أو على غير حالتها ولم يتم شهر التصرف خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون 91 لسنة 2005 وحتى 18/5/2013 تاريخ العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013 المعدل لنص المادة 42 من القانون المشار اليه فهى غير خاضعة لضريبة التصرفات.

 

الحالة الثانية: أذا تصرف المورث فى حصته الموروثة بحالتها وتم شهر التصرف خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون 91 لسنة 2005 وحتى 18/5/2013 تاريخ العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013 المعدل لنص المادة 42 من القانون المشار اليه فهى غير خاضعة لضريبة التصرفات.

 

الحالة الثالثة: أذا تصرف المورث فى حصته الموروثة على غير حالتها وتم شهر التصرف خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون 91 لسنة 2005 وحتى 18/5/2013 تاريخ العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013 المعدل لنص المادة 42 من القانون المشار اليه تخضع للضريبة. 

 

 

الحالة الرابعة: أذا تصرف المورث فى حصته الموروثة على غير حالتها وتم شهر التصرف أو لم يتم شهر التصرف خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013 المعدل لنص المادة 42 من القانون المشار اليه تخضع للضريبة.

 

الحالة الخامسة: أذا تصرف المورث فى حصته الموروثة على غير حالتها وتم شهر التصرف أو لم يتم شهر التصرف خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013 المعدل لنص المادة 42 من القانون المشار اليه تخضع للضريبة.

 

الحالة الخامسة: أذا تصرف المورث فى حصته الموروثة على غير حالتها وتم شهر التصرف أو لم يتم شهر التصرف خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013 المعدل لنص المادة 42 من القانون المشار وحتى 25 يوليو 2018 تاريخ العمل بالقانون 158 لسنة 2018 والذي بموجبه تم الغاء الاستثناء الوارد بالمادة 42 من القانون 91 لسنة 2005 والخاص تصرفات الوارث فى العقارات التي آلت اليه من مورثة بحالتها عند الميراث تخضع للضريبة.

 

 

الحالة السادسة: أذا تصرف المورث فى حصته الموروثة بحالتها وتم شهر التصرف او لم يتم شهر التصرف خلال الفترة من تاريخ العمل بالقانون رقم 11 لسنة 2013 المعدل لنص المادة 42 من القانون المشار وحتى 25 يوليو 2018 تاريخ العمل بالقانون 158 لسنة 2018 والذى بموجبة تم الغاء الاستثناء الوارد بالمادة 42 من القانون 91 لسنة 2005 والخاص تصرفات الوارث فى العقارات التى ألت اليه من مورثة بحالتها عند الميراث لا تخضع للضريبة.

 

الحالة السابعة: جميع التصرفات الواردة على الحصة الموروثة مشهرة أو غير مشهرة بحالاتها او بدون حالتها والتى تتم فى ظل العمل بالقانون 158 لسنة 2018 أى من تاريخ 25 يوليو 2018 وما بعده خاضع للضريبة التصرفات العقارية.

 

الحالة الثامنة: جميع الوحدات السكنية بالقرى وما يتبعها من كفور ونجوع وعزب معفاة من ضريبة التصرفات العقارية.

 

الحالة التاسعة: العقار المُقدم كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المُقابلة لها لمدة خمس سنوات معفاة من ضريبة التصرفات العقارية.

 

 

يكون الإخطار بأداء ضريبة التصرفات العقارية على النموذج 8 عقارى، ويتم إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق عليها الضريبة على التصرفات العقارية على النموذج رقم 9 عقارى.

 

وهناك بعض الاشكاليات العملية التى نستطيع أن نوجزها فى الآتي:

 

الاولى: ملاك العقار على الشيوع يخضعون للضريبة ويجوز لمصلحة الضرائب مطالبتهم جميعا بالضريبة ويكون متضامنين جميعا فى سداد هذا الدين.

الثانية: يجوز لمصلحة الضرائب عدم الاعتداد بتاريخ التصرف وقيمته ويقع عليها عبء الاثبات بكافة طرق الاثبات باعتبار أن التصرف ما هو إلا واقعة مادية.

 

ملحوظة: البائع بتوكيل للنفس وللغير يتحمل عبء الضريبة ويقع عليه عبء اثبات أن البيع تم لحساب الموكل "المالك الأصلي"، ويكون ملزم امام مصلحة الضرائب بالضريبة.

 

الثالثة: يجوز الاتفاق فى عقود التصرف على تحمل المتصرف اليه أو المشترى للضريبة وهذا الشرط لا يحول مصلحة الضرائب فى مطالبة المتصرف الذي يقع عليه قانونا عبئها. 

 

 

الرابعة: لا يمنع المتصرف من الرجوع على المتصرف اليه او المشترى بقيمة الضريبة المسددة بموجب البند الاتفاقي حال أمتنع عن السداد واضطر المتصرف لسدادها.

 

الخامسة: إذا تم البيع بالتقسيط تستحق الضريبة عند قبض كل جزء من الثمن.  

 

السادسة: تبدأ غرامة التأخير ابتداء من الشهر التالي للتاريخ الذي تحقق فيه قبض واستلام الثمن أو أى جزء منه. 

 

 

رأى المحكمة الإدارية العليا في الأزمة

 

وقد صدر حكم محكمة السنطة الجزئية بتاريخ 21 أكتوبر 2020 بإلزام البائع بأن يؤدي للمدعي للمشتري قيمة سداد ضريبة التصرفات العقارية، مضافآ إليه فوائد قانونية 4% من تاريخ إيداع صحيفة الدعوى؛ لقيام المشتري بسدادها لمصلحة الضرائب بدلآ منه مما أفقرت ذمته، وفي المقابل آثري البائع على حسابه دون وجه حق".

 

أصدرت المحكمة الادارية العليا حكما حديثا بجلسة 28 أكتوبر 2020 في الطعن رقم 54634 لسنة 64 حكما قالت فيه ضريبة التصرفات العقارية تفرض حتى ولو صدر حكم بفسخ عقد البيع، لا يجوز التحايل على القانون ومحاولة التنصل من أحكامه بالرجوع عن التصرف أو العدول عن البيع بعد إبرام العقد بقصد التهرب من سداد ضريبة، الفسخ بحسبانه حل لرابطة عقدية هو تصرف لاحق على التصرف الذي يمثل ركن السبب فى تحصيل الضريبة التى تم تحصيلها بتوفر موجبها عند التحصيل.